房地产企业税务管理探讨（增值税清算篇）

　　因为项目进项取得的原因，及预缴制度的设计，增值税还是有可能会出现项目售罄有一堆预缴增值税趴在账面;增值税清算，按目前的税法文件是没有的，笔者没有遇到过，若广大网友有相关案例及文件希望提供。

　　当没有文件，没有先例的时候，我们是不是还有其他突破点?增值税多交了，没有新项目，房地产公司也不在继续拿地开发，导致多缴的增值税无法消化，无法退回;BOSS压着你必须搞定，这时候应该怎么办呢?

　　我们重点来说一下电子税务局申报系统;在这个系统里面有没有可能实现，这是笔者操作的实际情况如下。

　　我们从电子税务局系统可以看到，这个申报页面貌似是为房地产企业量身定做的申报接口;

　　首先退税类型分为

　　1、汇算清缴退库

　　2、结算清缴退库

　　3、增值税期末留底退税;

　　其次税种该页面无法选择，原因是：企业未登记退税存款账户，不能办理该项业务;

　　最后退税附件：

　　1、完税费(缴款)凭证

　　2、税务机关认可的其他记载应退税款内容资料

　　3、房地产企业是否存在后续开发项目的说明

　　4、房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。

　　从金三税局系统层面看退税种类这里分为，汇算清缴退库、结算清缴退库、增值税期末留底退税。

　　从排除法来说，

　　1、办理企业所得税退税，汇算清缴年度形成退税未通过此系统申报页面;

　　2、增值税留抵退税申请未通过此系统页面;

　　3、土增税是退税未通过此系统申报页面;

　　4、土增税补税引起的企业所得税退税，通过税务大厅更改以前年度汇缴申报表处理，未通过此系统页面;

　　房地产至今操作过的退税业务均未通过此系统;

　　我们从这个系统看，有没有可能是增值税清缴退库么?如果有需要什么样的程序，去开通这个权限，是企业自主申请吗?若压根没有退税的可能，税务总局金三系统当初设计这页面的初衷是什么?总不至于说兜底条款吧，更不会是系统设置错误吧，我相信这个肯定有来源的;至于何时可以放开，是否可以使用增值税清算，这个需要等待总局通知，当然很可能是遥遥无期……

　　又或者这个是依据国税发【2004】112号，国税函【2004】1197号文件，抵欠增值税?这个申报界面到底是干啥的，需要大家挖掘了。

　　增值税申请汇算清缴，笔者从政策层面未找到方法，但是从系统层面找到了可能都方法，但是申报界面是灰色的，无法点击;实属无奈，试问如果项目清算注销了，多缴的税款可以申请退税么?

　　房地产增值税预缴制度设计合理么?既然增值税存在预缴，为什么增值税不能跟土增税、企业所得税一样，存在年度汇算或者清算呢?为什么增值税不能跟土增税清算一样多退少补呢?

　　当然如果要汇算或者清算，也应该考虑增值税进项税是否合理(是否存在转出)，销项税是否真实，有无低价销售等问题;在实操中极少项目有操作过该系统完成预缴大于清算退税，但是后期因为前期销项管理不当，出现税务风险，导致压根不存在退税。

　　所以啥时可使用该系统，如何建立完善的增值税清算制度，道阻且长……

　　你怎么看呢?