“营改增”后，物业公司如何把降税落到实处，注册会计师给你答案！

避免重复缴税、多缴税对策

（一）合理选择适用税率和销售方式，避免多缴税

一是营改增后，各项服务及产品税率多，物业管理公司需知悉相关应税服务税率、选择正确的税率。物业管理公司相关服务税率如表2。

物业管理公司相关服务税率

容易混淆的应税服务：

利用不动产包括电梯轿厢给广告公司提供广告服务，系不动产租赁服务，税率为11%，非广告服务业；利用小区公用部分车位对外提供车辆临时停放服务，按不动产租赁服务，税率为11%，非物流辅助服务；但是，向业主已购买使用权的车位收取的服务费，系物业相关服务，税率为6%，并非不动产租赁服务。

二是避免因无偿提供服务、视同销售多缴税。如物业管理公司为鼓励业主及时交费，通常减免部分业主的物业费，构成了视同销售行为；物业管理公司可以制定不同的服务价格，比如将已购房但未装修迁入居住的业主服务价格适当降低，避免采用免交、赠送方式。

（二）尽量避免将代收代付行为当作自身经营行为

通过修改合同约定，改变过去经营模式，尽量采用类似酬金制模式，主要业务收支均以业主或其他产权人名义完成，如表3。

尽量避免将代收代付行为当作自身经营行为

参考文件：

[1]《财政部、国家税务总局联合下发关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

[2]《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）

[3]《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）       

[4]《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）

[5]《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）

（本文作者为注册会计师、注册税务师、高级会计师）

原载于《现代物业·新业主》2016年第5期/总第356期