房地产企业计算增值税时如何扣除土地价款？

　　房地产开发企业种的一般纳税人销售自行开发的房地产项目(一般计税)，允许扣除的土地价款到底有哪些?怎样计算呢?小编带您来看：

一、政策依据

　　政策依据1：

　　《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

　　政策依据2：

　　《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)

　　第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)(现为9%)

　　第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

　　第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　房地产老项目，是指：

　　(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

　　(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

　　第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

　　政策依据3：

　　《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)

　　七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

　　(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

　　(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

　　(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

　　政策依据4：

　　《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)

　　一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税[2016]140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。

二、综合分析

　　综上，品税阁认为，在扣除土地价款时，要注意以下几个方面：

　　1.允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　这里又扩充解释了：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

　　注意只有支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用允许扣除，其他的必须是向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　2.允许扣除的土地价款所需的凭据：

　　1.向政府部门支付的：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　2.向其他单位和个人支付的：纳税人按规定允许扣除支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　3.设立项目公司如何扣除?

　　房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

　　(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

　　(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

　　(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

　　三个条件须同时满足，否则不予扣除。这里尤其要关注项目公司的全部股权是否由受让土地的房地产开发企业持有。

　　4.什么时候确认增值税纳税义务发生时间、扣除土地价款?如何开票?

　　房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。此时确认销售额，对应计算允许扣除的土地价款。

　　房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。

　　注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额的确认申报，一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。

三、实务案例

　　例：某房地产开发公司2020年1月A项目完工交房，开具增值税发票价税合计1090万元，销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米，支付土地价款3000万元,。

　　计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元，允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元。2019年12月预交增值税30.00万元，当月认证抵扣的进项税额为30.00万元，上期无留抵税额。

　　1.上月收到预售款时：

　　借：银行存款  1090万元

　　贷：预收帐款  1090万元

　　2.预缴税款时：

　　借：应交税费—预缴增值税  30万元

　　贷：银行存款  30万元

　　3.本月确认收入及销项税额

　　借：预收账款  1090万元

　　贷：主营业务收入  1000万元

　　应交税费-应交增值税-销项税额  90万元

　　如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为90.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

　　4.确认土地价款抵减销项税额

　　借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减  24.77万元

　　贷：主营业务成本  24.77万元

　　5.转出当月未交增值税

　　借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税  35.23万元

　　贷：应交税费-未交增值税  35.23万元

　　当月实际销项税额=90-24.77=65.23万元

　　当月认证抵扣的进项税额=30万元

　　当月应交增值税=65.23-30=35.23万元

　　6.预缴增值税转入未交增值税

　　借：应交税费—未交增值税  30万元

　　贷：应交税费—预缴增值税  30万元

　　当月未交增值税余额=35.23-30=5.23万元

　　7.次月缴纳税金

　　借：应交税费-未交增值税  5.23万元

　　贷：银行存款  5.23万元
 

2016年8月的解读——

营改增后计算土地增值税时的土地价款，是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额 <第三只眼>

如案例，取得出让的土地成本是3000万元，该企业使用的是一般计税方法，则在计算增值税时，是可以抵减销售额的，相当于抵减了增值税3000/1.11*11%=297万元，这也相当于是减少了开发成本的支出。那计算土地增值税时，是不是可以仍按3000万元计算扣除，还是以2703万元作为支付的地价款呢？

如果以3000万元，则其溢价率会低，而收入是不含税收入，相当于营改增之后是得利的。如果以实际发生额的角度，以2703万元作为地价款，计算溢价时是不利的，那到底以谁为准呢？

一是，土地增值税有其计算规则，在扣除方面，考虑的逻辑是“挑三拣四”的情形，那与所谓的账上的成本核算并不强制一样。

二是，财税[2016]43号文件规定，进项税额允许从销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，这个是很明确，即如果有货物采购、如果是建筑服务，取得的增值税进项税额抵扣的，则是不能再作为扣除项目的。

三是，出让的土地价款抵减销售额计算增值税，是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢？从处理上，相当于是作为减少土地成本处理，同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”中，这跟文件中的进项处理是一样的，但在定性上，是减少销售额，在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的，这才是核心，只是会计记录上是作为独立进项管理处理的，这样是清晰的反映销、进核算的。

从有利的角度来看，是抵减销售额而不是作为增值税的进项税额抵扣，这一点似乎可以作为我们抵御财税[2016]43号文件中只明确了抵扣进项税额处理的情形，也似乎有“技巧”之嫌，当然从原则上来看，小编认为这确实是支出成本中的抵减增值税结果，不宜简单视为形式上的不同作为判断结果。

四是，如果不是出让的，而是从其他纳税人中购买的，则取得了增值税专用发票时，那不明确的属于了财税[2016]43号文件规定的抵扣范围，对应的抵扣增值税是不能作为土地增值税的扣除项目的。

建议我们的土地增值税政策对此进一步明确，当然在明确之前，我们的纳税人似乎也是可以利用一下政策空间的。

(1) 财税[2016]36号文件规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

(2) 《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税(2016)43号)规定：

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

(3) 《关于增值税会计处理的规定》（征求意见稿）

（三）差额征税的账务处理。

1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。