|
销售不动产纳税义务发生时间及开票问题 |
|
各地国税 |
地区口径 |
|
河北国税 |
河北省国家税务局 关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)
九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”
可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
标注：合同约定与实际交付孰先原则确定，但却没有提实际晚交付的情形，其实这也很难防范征管风险，不利于税款的及时征收。但请注意安徽国税提出了认可晚交房的纳税义务发生时间的滞后确认情形(见表中下方内容) |
|
海南国税 |
建筑业和房地产开发业若干税收政策指引 11月21日
二、关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管问题
（一）增值税纳税义务发生时间
财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按3%计算预缴增值税。
省局2016年7月印发的《房地产业营改增税收政策指引》第五、六条相应废止[1]。
标注：海南的这个前后变化，从一个之前与大家相接近的理解，到一个现在“独创”新意的理解，源自财税[2016]36号文件之下的收款概念延伸出来的。我们知道，源自销售服务在应用上面的纳税义务发生时间是没有问题的，也是为大家所能接受的。但是销售不动产，第三只眼认为，这是一个交付的实体，并不是一个服务是多有延续性的，因此为了征管需要，在服务过程中收到款项，约定为纳税义务发生，也是有相应的合理性的。
但是对于销售不动产，特别是对于房地产企业销售商品房来讲，其本身是一个交付实物，并不存在持续销售的过程，基于预收款的角度，解决的是房地产企业的入库资金问题，所以，从发生应税行为的角度，小编认为以此作为判断收款即发生纳税义务发生时间，有一些值得探讨。
而对于预收款项的预缴税款，其纳税义务发生时间是没有发生的，只是预缴的概念，是财政收入的考虑。而商品房销售多有贷款付款情形，销售方房子未销售出去，款项已收回了，那这些钱是用于购买服务或物料去了，土地价款也要在销售时才能扣除，此时如果判断为纳税义务发生，全额计算增值税销项税额，后续的巨大进项，如何能够抵扣完呢，这就是技术与操作上的问题了。因此小编认为这个意见还是值得我们关注。 |
|
北京国税 |
房地产业营改增税收指引 4月1日
纳税义务发生时间
一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 |
|
四川国税 |
四川国税解答营改增实务中热点问题（4月28日）
2、房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？
答：根据《营业税改增值税试点实施办法》第四十五条规定：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
因此，房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为的发生时间。
标注：强调不动产交付行为完成当天，未强调合同约定之类的前提条件。 |
|
湖北国税 |
营改增政策执行口径第一辑
21.关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题
《营业税改增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：
一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；
二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。
三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
标注：这个解释比较清晰的给出了相应的意见出发点，易为大家所接受的基本原则。 |
|
河南国税 |
营改增问题快速处理机制专期十三（房地产企业专期） 6月8日
问题四房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？
答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。 |
|
安徽国税 |
营改增热点难点问题（房地产）2017年1月3日
13.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？
答：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。
因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；
因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
标注：安徽国家的理解更全面一些，而且对于房地产开发企业原因延迟交房的，规定以实际交房时间，突破了形式上的“保护税款征收”的优先观念，同时对于非买卖情形下以不动产权属变更作为义务发生时间，这也有利于纳税人的实际行为发生为前提。 |
|
浙江国税 |
【非官方渠道取得，使用需谨慎】
十八、关于建筑服务和房地产业纳税义务时间问题
《营业税改增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，我们建议建筑企业的纳税义务发生时间为收到预收款和建筑项目完工决算时间。
《营业税改增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天”。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。因此，我们建议房地产业纳税义务时间为交房清算时间。前期的预收款和全额款都属于预征税款范围。
标注：对于建筑项目以完工决算作为纳税义务发生时间，与建筑服务发生并结算款项有着本质的差异，小编认为这一观点并没有在财税[2016]36号文件中体现出来，在这儿一并进行学习一下。房地产业的纳税义务发生时间的基本原则是交房清算时间，这一点也是常规理解。 |
|
内蒙古国税 |
全面推开营改增政策问题解答二 5月30日
（九）关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题。
《营业税改增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天”。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。 |
|
江西国税 |
江西省国税局8月18日再次解答营改增实务中的37个问题
20、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？
答：根据《营业税改增值税试点实施办法》（财税2016年36号文件）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。 |
|
宁夏国税 |
全面推开营改增政策指引（三） 6月17日
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间如何确定？在预收房款后按3%的预征率缴纳增值税时纳税义务是否发生？
答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。房地产开发企业预收房款时纳税义务尚未发生，在总局进一步明确前，暂按《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交房时间为准。
标注：这个明确还是比较突出突破形式上的规定有所深入的，即明确“预收房款时纳税义务尚未发生”，这个规定的前提是基于应税行为未发生的考虑，因此小编也是认为合理之理解。 |
|
湖南国税 |
湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四 2016年12月26日
一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为时间应如何确定？
根据《营业税改增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的，以实际交房时间为准；若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的，以销售合同约定的交房时间为准。 |
