自建的不动产后续支出，其进项税额如何抵扣？

《关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第三条规定，“纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。”

公告很明确，改建、扩建、修缮、装饰不动产支出（以下简称后续支出），增加取得不动产原值超过50%的，按2年抵扣。那么哪些行为属于取得的不动产，15号公告第二条对其范围进行了规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

大家注意，15号公告第二条未将自建行为纳入取得的不动产范围，而是将自建行为归在不动产在建工程范围，这不同于关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）、关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）两个文件规定，14号、16号公告均将自建行为纳入取得的不动产范围。

那么问题就出来了：

1、15号公告未将自建行为归到取得不动产范围，是否意味着自建的不动产，比如生产企业自建的厂房、办公楼，后续发生的改建、扩建、修缮、装饰支出，不再区分是否增加原值超过50%，进项税可一次性扣除。

2、虽然15号公告未将自建行为归到取得不动产范围，但实质仍为企业取得的不动产，其后续发生的改建、扩建、修缮、装饰支出，仍应按照是否增加不动产原值超过50%规定计算，超过50%的，分2年抵扣。

3、如果自建的厂房后续支出，增加不动产原值超过50%的，分2年抵扣。那么不动产原值是否包含“土地价值”？如生产企业取得土地使用权建造厂房和办公大楼，根据企业会计准则规定，土地价值应计入无形资产核算，则不动产原值不含土地价值，造成不动产原值减少，税收不公平。

4、15号公告明确规定，房地产开发企业自行开发的房地产项目，不适用2年抵扣政策，但如果房地产企业未销售的商品房转为固定资产自用，其后续发生的改建、扩建、修缮、装饰支出，其进项税额如何处理，是否需根据上述规定区分增加不动产原值50%？

综上，自建的不动产，其后续支出增加原值超过50%的，是否分2年扣除，还是可以一次性扣除，欢迎大家就上述问题讨论。我们也希望总局尽快出台相关文件予以明确。