房地产开发企业全程税务筹划操作案例

　　(三)园林绿化的税务筹划

　　金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%，因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310万元。另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装为主业，经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业，经营范围包括建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专用发票。

　　【分析】

　　方案一：合立安装法

　　与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774万元

　　可抵扣进项税额=774÷(1+11%)×11%=76.7(万元)

　　采购成本=774-76.7=697.3(万元)

　　方案二：分立合同法

　　与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元

　　可抵扣进项税额=464÷(1+13%)×13%+100÷(1+11%)×11%=84.1(万元)

　　采购成本=774-84.1=689.9(万元)

　　方案三：分开订立法

　　先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施工合同

　　可抵扣进项税额=464÷(1+13%)×13%+310÷(1+11%)×11%=84.1(万元)

　　采购成本=774-84.1=689.9(万元)

　　方案四：合立购买法

　　与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元

　　可抵扣进项税额=774÷(1+13%)×13%=89(万元)

　　采购成本=774-89=685(万元)

　　【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时，房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好;同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。

　　房产销售环节的税收筹划

　　(一)销售定价的税收筹划

　　嘉业•海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700～2000万元之间，开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。

　　【分析】

　　除相关税金外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)。

　　方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.269=1814.67万元，此时增值额为287.9万元(1814.67/(1+5%)-1430-1814.67×0.571%)。

　　方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79(1430×1.353)万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值额为401.6(1934.79/(1+5%)-1430×100.725%-0.571%×120.12)万，应纳土地增值税为120.48(401.6×30%)万。

　　【结论】当同行业的房价在1700～2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1934.79万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。

　　(二)房屋装修费用的税收筹划

　　嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。

　　假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研，建议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销售，定为方案二。

　　【分析】

　　方案一：出售毛坯房

　　应纳税金及附加=16000×5%/(1+5%)×(7%+3%+2%)=91.43万

　　增值额=16000/(1+5%)-9000×(1+20%)-1000-91.43=3346.67万

　　增值率为34.47%

　　应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元

　　应纳企业所得税=(16000/(1+5%)-10000-91.43-1004.001)×25%=1035.67万

　　净利润=16000/(1+5%)-(10000+91.43+1004.001+1035.67)=3107万

　　方案二：出售精装房

　　应纳税金及附加=19000×5%/(1+5%)×(7%+3%+2%)=108.57万

　　增值额=19000/(1+5%)-12000×(1+20%)-1000-108.57=2586.67万

　　增值率=19.46%

　　(注：增值率未超过20%不交土地增值税)

　　根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。

　　应纳企业所得税=(19000/(1+5%)-13000-108.57)×25%=1246.67万元

　　净利润=19000/(1+5%)-(13000+108.57+1246.67)=3740万元

　　【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是1355.24万元，两种方案交纳税金总额相差775.861万元，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加633万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了1004.001万元的土地增值税。

　　售后清算环节的税收筹划

　　(一)土地增值税清算的税收筹划

　　(1)土地增值税核算方式的税收筹划

　　嘉业•海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元;销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。

　　【方案一】分开核算时：

　　31栋房产的增值率=(300-200)/200×100%=50%，适用税率30%;应纳土地增值税为：(300-200)×30%=30(万元);

　　32栋房产的增值率=(400-100)/100×100%=300%，适用税率60%;应纳土地增值税为：(400-100)×60%-100×35%=145(万元);

　　共缴纳土地增值税175万元。

　　【方案二】合并核算时：

　　两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元);

　　允许扣除的金额：200+100=300(万元);增值率为：(700-300)/300×100%=133.3%，适用税率50%;

　　应纳土地增值税为：(700-300)×50%-300×15%=155(万元)。

　　【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。

　　(2)土地增值税清算房屋类型的税收筹划

　　以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例(见表一)，采用分两类(即普通住宅和其他)对项目进行清算，企业应纳土地增值税1029万元，税负率0.98%(见表二);采用分三类(即普通住宅、非普通住宅和其他)对项目进行清算，应纳土地增值税2343万元，税负率2.28%(见表二)，两者计算应缴土地增值税相差较多。若采用四分类，企业税负更重。

　　通过上述计算，可以看出，在此案例中，房地产企业进行土地清算时，对房屋类型采用分三类的方式，税负更轻，但是该结果仅限于此案例。

　　后续管理环节的税收筹划

　　(一)合同合并与分立的税收筹划

　　嘉业房地产企业有未售完的闲置房产中共2.5万平方米，公司决定按照每平方米每月110元对外出租，该价格包含了物业管理费和水电费，假定每月从客户处收取的物业管理费和水电费合计为60万元，该企业的租金收入收取方式有两种方案可供选择。

　　【分析】

　　方案一：房租收入与物业收入统一收取

　　按照从承租方收取的总价款275万元与客户签订一份房屋租赁合同，不区分房租收入与物业管理收入。每月租金收入为2.5×110=275万元，企业应该缴纳的房产税为275×12%=33万元，应该缴纳的增值税、城建税及教育费附加合计数为275×11%×(1+7%+3%)=33.275万元，以上纳税金额总计为33+33.275=66.275万元。

　　方案二：房租收入与物业收入分开收取

　　与承租方签订两份合同，一份是以房地产企业名义签订的金额为215万元的商品房出租合同，另一份是以下设物业公司名义签订的金额为60万元的物业管理合同。站在最终投资人的角度看，每月从承租方处收取的总收入仍为275万。

　　房地产企业应纳房产税：215×12%=25.8万元

　　应纳增值税、城建税及教育费附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015万元

　　物业公司应纳增值税、城建税及教育费附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96万元

　　【结论】与方案一相比较，方案二可以在保持总收入不变的情况下，房地产企业少纳税66.275-25.8-26.015=14.46万元。

　　以上就是根据江*嘉业有限公司金域海项目分公司已建项目——嘉业•海湾和拟建项目——蛟湖经典为例的筹划案例。其他企业参考本案例请结合自身实际情况。