国资办发[1996]23号 国家国有资产管理局关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知[全文废止]

　　第八章 建筑物的评估

　　第六十九条 建筑物是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。

　　建筑物与其占用土地密切相连。可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。

　　第七十条 凡属企业列为建筑物进行实际管理和使用的评估对象应纳入建筑物进行管理的评估对象，可以作为建筑物进行评估，并予以专项说明。建筑物中的附属设备、设施等资产，可视需要归入建筑物或机器设备的评估范围。

　　第七十一条 建筑物可以单独评估，也可以联同其占用的土地使用权一起评估，还可随时整体业一并进行评估。

　　第七十二条 建筑物评估过程中要注意了解建设开工、竣工时间，维修及改扩建情况，建筑物设计、建造质量及现行状况。核查中龙其要注意已摊销完、末建帐和在异地的建筑物。

　　第七十三条 单独评估建筑物一般采用重置成本法。重置价值一包括前期费用、综合造价、其它费用、资金成本等。其中，前期费用、综合造价、其它费用应按现行有关规定选取。要注意与土地使用权评估时的计算项目相衔接，不要重复或遗漏。

　　资金本成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的等资本或资金机会成本。筹资成本为应计息，计息本金和计息期可按照正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算，利息率应选择评估基准日仍在执行的正常工期同期(不短于一年)的基本建设贷款利率;如果评估目的实现后的资产占有者不能获得基本建设贷款，则应选择所能获得贷款中贷款率最低的一种来计算利息率。当利率水平基本稳定时，利息率可以根据实际贷款利率计算。资金机会成本可根据前期费用、综合造价及其它费用 三者之和乘计算得出。根据建筑物和行业具体情况，也可采用利息加合理利润的方法确定资金成本。

　　第七十四条 当建设时间不超过一年，竣工时间离评估基准日不超过一季度时，可根据审核无误后的决算价格再加上资金成本和合理利闰及其它必要合理的费用，确定重要置人价值。

　　在确实掌握了各项成本在建筑物帐面原值中的构成比例以及与现行价格差异幅度的情况下，也可以通过对帐面原值的调整，确定重置价值。

　　第七十五条 在建筑实体性陈旧贬值或成新率的分析计算过程中，要注意分析设计使用年限、实际建造质量、现行况和物理寿命，要根据建筑物类型、用途、实际使用时间、环境和条件，维修状况和大修理情况，现行状态以及使用效果等情况，针对建筑物的结构、基础、墙体装修等各部分，确定价值影响因素及影响程度。对睛基本能够正常使用的建筑物，其成新率高于30%.

　　功能性陈旧贬值须给合重置对象来考虑。经济性陈旧贬值须结合整体资产的经营效益来考虑。

　　第七十六条 施工建设过程中必然发生的设备、特资、资金等方面的消耗，应纳入评估值的计算考虑中。

　　能正常使用的建筑物，其评估值应不低于重置成本的士30%和该建筑物报废清查的收益额。

　　第七十七条 当建筑物数量繁多时，可进行分类，将相或甚为相近的建筑物分别编组，通过解过剖麻雀，然后在组内进行点面推算相应确定评估值。对于复杂、大型、高价等重点建筑物仍需逐项进行鉴定和评估。

　　第七十八条 对于可独经营获利的建筑物，条件适宜时可以采用收益现法评估。当建筑物与土地使用权一并作为房地产具独立经营获利能力时，也可将建筑物与土地使用权合并为房地产按照收益现值法进行评估。当把末来预期净收益折算为现值时，所选折现率可能会高于是15%.

　　第七十九条 当存在着具有可比性三个以上建筑物或房地产交易实例时，也可采用现行市价法进行评估，即将被评估的建筑或房地产和市场近期已销售的相类似的建筑或房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间在建筑物或房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分折，调整确定评估建筑物或房地产的评估值。

　　第八十条 条件允许时，可按现行市价法、收益现值法、重置成本法的顺序选用评估方法。也可以一种方法为主，采用其它法验证。

　　评估人员可根据实际情况选用前述基本方法之外的具体评估方法和处理方式。

　　第八十一条 应根据建筑物实际使用情况，判断该建筑物是否报废。计提完折旧的建筑物如果还能正常使用，仍应正常进行评估计价。对于因实体性磨损和功能性损耗而确定不能使用或国家法令强制报废的建筑物，应按查变卖后的净收益额确定评估值，并在评估报告中予以说明，要求企业办理有关报批手续。

　　对于待修理建筑物，可按修复后的状态评估，再将预计修理费作负值扣除，并予以专项说明。

　　对于维修、改造、大修理和资金投入情况及对建筑物评估值的影响应加以说明，以利于正确理解评估结果。

　　第八十二条 评估目的为出租建筑物时，应评出建筑物的现行公允价格，再折现算出年租金的标准价，并在资产评估报告书中说不得明评估所依据工设定的租金支付方式及基本租赁条件。

　　第八十三条 利用外汇资金形成的建筑物，对其中的国产材料用其他物资产、施工机械，国内设计、勘查、施工及其他国内费用、国产设备等，均按国内外人民币资金进行工程建设来确定相应的资产评估值。如果该资产评估目的属于组建中外合资、合作企等涉外经济行为，则应将外汇发生额折算为人民币，确定评估值。

　　第九章 土地使用权评估

　　第八十四条 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

　　根据有关法律规定，我国城市的土地归国家所有，农村或城效的部分土地归集体所有，使用者无地所有权。

　　土地使用权可单独作为形行评估，也可以和地上建筑物一起作为房地产进行评估，还可随整体企业一并评估。

　　第八十五条 现行市价法、收益现值法、重置成本法都可用于土地使用权的评估。如果土地使用权交易比较发达，首先选用现行市价法，根据市场交易案例进行比较调整，得出评估值;否则，可考虑采用收益现值法，根据土地使用权预期收益的折现值确定评估值;当这两种方法都不宜采用时，再采用重置成本法，根据现在欲取得土地使用权所需发生的全部费用，确定评估值。具体评估时，还可根据评估对象具体情况，选用符合资产评估原理的其它具体方法和方式。

　　第八十六条 采用现行市价法时，须通过市场调查，选择三个以上正常交易的实例作为参照物与评估对象应属同一城区或农村地区，地块条件基本一致，交易时间应尽量接近评估 基准日。然后针对交易条件、成交时间、区域和个别因素、容积率、使用年期等因素，进行比较调整，最后确定评估值。

　　第八十七条 采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的末来预期收益的现值确定评估值，须避免将其它资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。目前，所选折现率可能会高于是15%.

　　第八十八条 采用重置成本法时，须根据评估目的实现后的土地使用权持有者欲取得该土地使用权所需花费的全部费用确定土地使用权的评估值。通常应计算如下几类费用：

　　1、农地征地、补偿费用，或城镇土地使用权出让金和动迁费用;

　　2、土地开发、配套费用;

　　3、资金成本;

　　4、其它有关税费。

　　具体计费项目和数额按评估基准日执行的当地标准确定。若评估时发现原定评估基准日后计算标准发生重大改变，则应调整评估基准日。

　　第八十九条 各城市颁布的基准价不能简单、直接地充当现行公允价格，算为评估值。当已颁发的基准地价确实对当地的土地使用权价格发生着决定性影响时，方可以基准地价为基础，结合被评估土地的具体情况和当地土地出让金的实际征收水平，相应确定土地使用权的评估值。应注意详细了解基准地价的组成部分、适用范围及其它有关规定。注意与建筑物评估相衔接，土地的征用、开发和配套等费用不重复计算或漏算。对于与现行市场价格差距过大的基准地价，则不能用作计算的基础。

　　第九十条 土地使用权出租评估时，应按出租年期得计算出土地使用权价格，再折算出年租金标准价，并在资产评估报告中说明评估所设定的租金支付方式。

　　第九十一条 当中方不以土地使用权出资、而由中外合资或合作企业缴纳土地使用费时，须计算各种开发配套等，作为土地开发费。

　　第十章 无形资产评估

　　第九十二条 无形资产上指特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并带来经济利益的一切经济资源。资产评估中的无形资产可分为不可确指的无形资产和可确指的无形资产。不可确指的无形资产上商誉，可确指的无形资产包含专利权、专有技术(诀窃)、生产许可证、特许经营权、租赁权、土地使用权、矿藏勘探成果资料等。

　　第九十三条 无形资产棸憔哂幸韵绿卣鳎?

　　1、无形资产不具有物质实体，却又依托于一定的物质实体;

　　2、具有某种权利或信誉，这种权利或信誉是其自身发展形成的;

　　3、无形资产为生产经营持续地带来经济利益，并由一定主体排他性地控制。

　　第九十四条 无形资产评估须以产权利益主体变动为前提或假设前提，以无形资产的获利能力为评估对象，以无形资产所能产生的收益为基础。如果某项无形资产成为其它资产发挥效用或生产经营活动中必不可少的因素，一般它就应该成为评估对象。

　　无形资产评估过程特别要注意核查鉴定产权和经济行为的合法性、有效性;核查有关资料的真实性、可靠性和权威性;确定无形资产的种类、具体名称、存在形式以及有关属的具体内容;从法律、经济、技术及获能力等方面分折判断各项无形资产是否存在，并分折确定无形资产的存续期;确定无形资产产权利益主体变动的具体方式和设定条件;注意保护秘密。

　　第九十五条 根据所评无形资产的具体类型、特点、评估目的及外部市场环境等具体情况，选用现行市价法或收益现值法、重置成本法等评估方法。

　　采用现行市价法评估无形资产时，特别要注意被评无形资产必须确实适合运用现行市价法，注意掌握公开市场原则，充分重视被评无形资产的特点。当类似无形资产之间具有可比性时，可根据它们的交易条件、市场交易价格和价值影响因素的差异，调整确定评估值;当被评无形资产曾向多个使用者转让使用权时，可结合受让者的具体情况调整确定评估值。

　　采用收益现值法时，要注意分折超额获利能力和预期收益，注意收益额的计算口径与被评无形资产相对应，不要将其它资产带来的收益误算到无形资产的收益;要充分考虑法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展变化、企业经营管理、产品更新和替代等因素对无形资产收益期、收益额和折现率的影响

　　当被评无形资产确具超额获利能力，但不宜采用现行市价法和收益值法时，可采用重置成本法进行评估。要注意根据现行条件下重新形成或取得该无形资产所需的全部费用(含资金成本)确定评估值;要注意扣除实际存在的功能性陈旧贬值和经济陈旧贬值。

　　第九十六条 专利权评估过程中要注意核查了解如下况，并在职资产评估报告书中确说明：

　　1、专利权的法律保护状况。包括专利号、专利证书颁发部门和时间、专利公告文件、专利的类型、专利权人、有效期、续展时间及条件等;

　　2、专利权的具体内容。包括专利名称、类别、具体内容、适用领域，专利的使用，保持、转让等权属，专利技术的先进性、垄断性、成熟程度等。

　　3、专利的使用情况。包括使用专利需要具备的经济技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件，专利启用时间，使用范围，专利使用人数量，使用权转让情况等;

　　4、专利权的成本费用和历史收益情况。包括专利申报或购买、持有、延续等项支出成本;专利使用、授权使用及转让所带来的历史收益;

　　5、专利权的收益期和预期收益额有关情况。包括专利的保护期、专利权人经营管理能力、专利产品的技术寿命和经济寿命、单位售价、销售量、市场占有率和利润情况，同功能产品单位售价情况、主要竞争对象的市场占有率、盈利情况，专利权的获利能力和收益水平和等。

　　第九十七条 专有技术(诀窃)评估中要注意核查了解如下情况，并在资产评估报告书中明确说明：

　　1、专利技术的具体内容。包括名称、类别、具体内容、适用产品和领域，真实性、有效性、先进行、垄断性、成熟程度，所经过的鉴定、验证等;

　　2、专有技术能被保持的原因及预期的保持时间，改进技术、类似或相关技术的有关情况;

　　3、专有技术的使用情况。包括使用专利有技术需要不得 具备的经济、技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件，启用时间，使用范围，使用权和所有权转让情况;

　　4、专有技术的成本费用和历史收益情况。包括专有技术的创制或购买、保持、改进等支出成本;专有技术使用、转让所带来历史收益;

　　5、专有技术的收益期和预期收益额有关情况。包括专有技术持有人的确良经营管理能力、技术更新和新产品开发能力，专有技术的获利能力和收益水平，专有技术产品的技术寿命和经济寿命，单位售价、销售量、主场占有率和利润情况，同功能产品单位售价情况、主要竞争对象的市场占有率、盈利情况等……

　　第九十八条 商标权评估过程中要注意核查了解如下情况，并在资产评估报告书中明确说明：

　　1、商标权的法律保护状况。包的括商标权注册贫下中农登记部门和时间、审批和有关公告文件、商标权人、有效期及续展条件等;

　　2、商标权的具体内容。包括名称，文字、图案和声像，适用领域和范围，使用、保持、转让等权属;

　　3、商标权的使用情况。包工括商标启用时间，商标使用人数量，授权使用和使用权转让情况，商标使用范围、场所、对象用次数或量等;

　　4、商标权成本费用和历史收益情况。包括商标权申报或购买、持有等项支出成本;商标使用、授权使用及转让所带来的历史收益;

　　5、商标的知名度，广告宣传情况，同类产品的名牌商标;

　　6、商标的预期寿命和收益情况。包括使用该商标产品的预期寿命、单位售价、销售量、市场占有率和利润情况，同种产品单位售价情况、主要竞对象的市场占有率、盈利情况等。

　　第九十九条 特许经营权评估过程中要注意核查了解如下情况，并在资产评估报告书中明确说明：

　　1、特许经营权的法律状况。包括特许经营权的授权人，授权人文件，被授权人的资格要求，特许经营有效期、适用范围、续期和改变范围等条件，该经营权的原始持有人，法律法规对该类经营权的有关规定等;

　　2、特许经营权的具体内容。包括名称、类别、具体内容、适用领域，使用、保持、转让、再次特许授权等权属;

　　3、特许经营权的使用情况。包括需要具备的法律、经济、市场、技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件，启用时间，使用范围，该经营权现有使用人的数量、分布范围、市场划分及市场占有率等;

　　4、特许经营权的成本费用和历史收益情况。包括申报或购买、持久有、延续等项支出成本;使用、转让、再次特许授权带来的历史收益;

　　5、特许经营权的收益期和预期收益额有关情况。包括特许经营管理能力、预期业务量、经营对象的预寿命、市场占有率和预期收益，主要竞争对象的市场占有率、盈利情况等。

　　当某类特许经营权的授予行为不属于经济行为时，需慎重考虑是否对它进行评估。

　　第一百条 在评估商誉(不可确指无形资产)时，特别要注意全面核查了解被评估整体企业的内部结构，资产配置，各项业务及其收入，财务状况，经营管理情况，市场占有率，行业平均收益水平，行业发展趋势，社会平均收益水平，资金利率水平，产品和技术的更新、替代以及竞争者的情况。在此基础上，正确分折预测末来收益年期、折现率、收益额或收益率。

　　视情况不同，商誉评估可选用超额收益法，将企业收益与按行业平均收益率计算的收益之间的差额(即超额收益)的折现值确定为企业商誉的评估值;也可选用割差法，即将收益现值法测算出的整体企业评估值，减去通过各种适宜的方法分别评估出的该整体企业各单项资产的评估值，以其差值作为该整体企业商誉评估值。商誉评估值最低为零。

　　第十一章 负责的评估

　　第一百零一条 负责是企业承担的能以贷币计量的需以末来资产或劳务来偿付的经济债务。对企业而言，负责根据还款期的不同，分为长期负责债或流动负责两种。在进行整体企业评估或在其它涉及负责项目而需要确定净资产评估值时，要对企业负债或与被评估资产相对应的负债进行评估处理。

　　第一百零二条 负债评估的重点在于检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额。对于整体企业的负债项目，应单独评估并列示。对于与某项资产相对应的债，可以根据实际情况不同，予以单独评估并列示，或者在评估该项资产时扣减相应负债额并予以说明，而不再单独列示。

　　负债评估值要根据评估目的的实现后的产权持有者实际需要承担的债项目及金额确定。对于预提大修理费等并非实际承担的负债项目，按零值计算。

　　第一百零三条 评估人员应注意审查核实在评估基准日收到但尚末处理的所有购货发票，以及虽末收到发票，但已到达企业的商品，以防止漏记应付帐款。

　　第一百零四条 对于各种存在抵押或担保的债务，评估人员应注意审查核实抵押或担保的资产产权是否归属企业，其价值是否真实，担任担保的企业或机构的条件是否具备，相关契约是否得以履行等。