房地产企业取回以前年度成本发票的调整问题

　　问：我们是房地产开发公司，今年4月刚刚取回了2017年缺失的100万成本发票，房产当年已售完，汇算时没有扣除这100万，现在如何调整和扣除?

　　如果是其它行业，按2018年28号公告规定，要进行追补扣除。“相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年”。以五年为限，则2016及以后年度发生的成本，都可以追补扣除，从而退税或抵税25万元。

　　作为一个特殊行业，房地产行业则要按国税发[2009]31号文规定处理企业所得税。按国税发[2009]31号相关条款的规定，无票的成本，本身就不能在销售结转年度扣除，不论几年后取得，都只能在取得发票年度扣除，不遵循权责发生制。

　　所以，你们这100万的成本发票现在取得后，只能在2021年扣除，不能追溯要求退税抵税。计入2021年扣除金额之中，减少2021年应纳税所得额100万元。

　　当然，如果2021年应纳税所得额不足以消化这100万扣除，则会构成亏损，在五年内进行弥补。

　　土地增值税呢?土地增值税按项目清算，不存在发生时间的概念，所以应该重新清算一次，如果导致当初土地增值税多交，应按《征管法》51条要求退税。

　　但《征管法》51条的要求退税时限是“自结算缴纳税款之日起三年内”，如果本月申请退税，回推三年就是2018年4月，如果该土地增值税清算的实际补税入库时间在2018年4月之后，可以申请退税;如果在2018年4月之前，就无法要求退税了

　　有些地方税务机关对土地增值税清算后再次、多次重新清算有限制性规定和要求，这些要求本身的效力以及对退税的影响比较复杂，具体处理时，需要企业灵活应对。