另类营销“小麦换房”、“大蒜换房”对税务处理有什么影响

　　近期，“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心助农，轻松安家”的销售海报突然火了，建业集团在河南商丘市民权县的建业河畔洋房宣布小麦2元/斤，最高可抵16万元房款;开封市杞县的建业城，打出了“大蒜5元/斤换房，16天成交86万斤大蒜”的促销广告。房地产企业为了去化，花式营销层出不穷，这背后对税务处理都会产生什么影响?今天我们就以建业河畔洋房推出的小麦换房政策对税务处理的影响进行分析。

　　农产品购房的3种形式

　　据了解，小麦抵房活动中小麦的收购价为2元/斤，市场价基本在1.5元/斤左右，但小麦抵房只能抵首付款，最高可抵16万元。该楼盘均价为5800元左右，户型建面约117-144平方米，以此计算16万元最多能占到首付款的八成。活动预计时间为6月20日-7月10日，但该活动于6月22日已被叫停。由于针对该活动的具体执行方案尚不可知，我们暂且以下三种方法进行分析：

　　1、如海报所说，农户以小麦抵首付款，相当于农户把小麦按照2元/斤的价格卖给地产商，地产商对小麦作购进处理，之后地产商再对外销售收购的小麦。

　　2、农户将小麦按照市场价1.5元/斤卖给地产商指定的收购商，以收购价款支付首付款，地产商以收购票据计算农户可享受的折扣金额，相当于降低房款，折扣销售。

　　3、农户将小麦按照收购价2元/斤的价格卖给地产商指定的收购商，收购价款付给地产商，地产商按照收购价2元/斤与市场价1.5元/斤的差价给予收购商补贴。

　　假设某农户以4万斤小麦参加换房活动，房子总价款为70万元，首付款为21万元，除小麦按照2元/斤的价格抵部分之外，农户尚需支付13万元首付款。

　　税务处理解析

　　首先我们分析第一种方法下的税务影响，该农户将其4万斤小麦以2元/斤的价格卖给地产商，地产商向其开具收购发票8万元，加上农户支付的13万元首付款及贷款金额49万元，地产商需向农户开具70万元的发票。这个过程中农户卖小麦是免税行为，地产商可根据国家税务总局河南省税务局公告2018年第5号文件中的规定向农户开具收购发票。此外，根据财税[2017]37号文件的规定，地产商可以农产品收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。待收购完成后，地产商对外销售小麦时，由于其不是农产品生产者不能享受免税政策，需按照9%缴纳增值税。由于小麦的收购价与卖出价存在一定的价差，故整体来看会降低增值税税负，如若地产商未向农户开具收购发票不能抵扣进项税额的话会损失对外销售部分产生的增值税。此外，企业所得税中可凭借收购发票进行税前扣除，小麦收购价与卖出价的差额会降低应纳税所得额。由于对售房收入及开发成本不产生影响，对该项目的土地增值税不产生影响。

　　但该操作方法下需要注意以下两个问题：

　　1、根据豫粮办2021年98号文规定，地产商需要针对小麦收购行为进行备案方可从事收购活动，具体政策需要参照当地针对粮食收购的规定。

　　2、地产商收购小麦向农户开具收购发票，根据国家税务总局河南省税务局公告2018年第5号文规定，需按规定妥善保管收购相关的原始凭证以备查验，譬如农户的身份证复印件、收购农产品的过磅单、收付款凭证等。

　　由于第一种方法操作较为繁琐并存在农产品进项税额不能抵扣的风险，地产商按照该方法操作的可能性比较小。相对第一种方法，第二种方法操作较为简单，农户直接把4万斤小麦按照1.5元/斤卖给地产商指定的收购商，以收购价款6万元支付首付款，并凭借收购票据享受2万元的折扣优惠，房子总价款调整为68万元，农户另需支付首付款差价14.4万元。地产商需向农户按照68万元开具发票，最终按照68万元确认该套房子各税种的收入。需要注意的是该种方法相当于变相降低了房子价款，可能会受到政府跌价限制。

　　第三种方法中收购商按照高价2元/斤收购之后，地产商按照收购价2元/斤与市场价1.5元/斤的差价给予收购商补贴，地产商针对该套房子的收入仍然为70万元，给予收购商的补贴以营销费用处理，由收购商向地产商开具税率为6%的营销服务类发票，地产商以发票抵扣增值税进项税额并在企业所得税中进行税前扣除。由于对收入及开发成本不产生影响，对该项目的土地增值税不产生影响。

　　结语

　　从上述分析可以看出，“小麦换房”活动不同的操作方法对税务产生的影响亦不同。据了解，该活动尽管引起了社会一定的影响力，但成交量不甚理想，仅持续两天即被提前叫停，背后的原因不得而知，本文仅对该活动可能产生的税务影响进行分析，其他方面不予置评。