普通住宅和非普通住宅限定取消对土地增值税的影响分析和建议

随着第二十届三中全会《决定》在房地产改革领域的明确指示，即“取消普通住宅和非普通住宅标准”，部分省市已迅速响应并取消了该标准。在此背景下，相关税收政策自然亟待重新明确与调整。

蓝部长在2024年10月12日国新办财政部专场新闻发布会上指出，财政部正紧锣密鼓地研究与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的土地增值税政策，旨在及时优化和完善相关税收政策。

这一政策走向在地产圈内引起了广泛关注，各方都在密切关注其未来的具体走向。

一、原政策的变化情况分析

1.普通住宅免税政策的影响

根据《土地增值税暂行条例》第八条的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税。这一政策的初衷是鼓励建造普通标准住宅，控制其售价，促进住宅市场的健康发展。然而，取消普通住宅和非普通住宅标准后，这一免税政策的适用基础将受到严重影响，可能导致房地产企业的税收成本显著增加。

2.清算条线划分的影响

根据2006年财税21号文件和国税发187号文件的规定，纳税人若同时建造普通住宅和其他商品房，应分别核算土地增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

这一规定导致了实操中的两种常见处理方式：三分法和两分法。取消普通住宅和非普通住宅标准后，清算条线的划分可能衍生出住宅与非住宅的两分法或整体合并清算的一分法。

3.预征率的影响

根据财税〔2006〕21号文件的规定，各地应根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，科学合理地确定预征率，并适时调整。取消普通住宅和非普通住宅标准后，如何确定和适用预征率将成为一个亟待解决的问题。特别是对于普通住宅原本享有的较低预征率，后续政策如何衔接将变得尤为关键。

二、相关衔接政策的个人建议

1.关于普通住宅免税政策的建议

鉴于当前房地产市场止跌企稳的政策导向，建议对普通住宅免税政策进行适当调整，以更有利于房地产企业的发展。

具体而言，可以考虑以下两种方式：

o 方式一：对于取消标准之前已获取的项目，按照老办法执行；对于后续取得的新项目，按照新办法执行。这可以通过土地出让合同签订时间、项目立项时间或税务局申报备案的建设项目时间等时点进行划分。

o 方式二：对于取消标准之前未进行土地增值税清算的项目，纳税人可以选择按照老办法或新办法执行；对于之后取得的新项目，则按照新办法执行。这一方式赋予纳税人选择权，更具实操性。

若以上转变较大，也可考虑回归原来的清算规则要求底层逻辑，按面积和增值额两个因素标准规定免征土地增值税的住宅情形。

2.关于清算条线划分的建议

当前，由于地价高昂，多数房地产项目面临亏损，实际缴纳的土地增值税有限，免税政策的惠及范围并不如预期广泛。然而，简化计算流程或许能带来比免税更广泛的利益。

为此，建议普遍采用两分法（即住宅与非住宅分类）进行清算，并赋予纳税人税收优惠选择权。若纳税人选择不享受税收优惠，则可整体采用一分法进行清算。

建议的原因如下：

o 减少纳税争议：在土地增值税清算中，分别计算增值额和征税，导致负增值无法跨业态抵消，且各地分摊方式执行不一，增加了征纳双方的争议。

o 统一清算方式：取消普通住宅标准后，建议合并计算企业不同类型物业的土地增值额，以简化清算流程，统一全国政策，降低征管与遵从成本，适应市场要求，推动立法进程。

o 纳税人选择权：在可能的情况下，应允许纳税人选择是否享受税收优惠，若放弃，则可选择整体清算。

3. 关于预征率的建议

针对预征率的问题，建议采取以下措施：

o 最简化处理：住宅可统一参照普通住房预征率执行，以保持与免税政策的一致性。

o 取消预征率，以最终清算为准：鉴于当前房地产市场的发展趋势和土地成本的增加，建议逐步取消预征率制度，以最终清算结果为准。这将对房地产行业构成更大的支持，并减轻企业的资金负担。同时，这也将减少税务机关的工作量，提高征管效率，对地产财力平滑，规避“寅吃卯粮”。

综上所述，取消普通住宅和非普通住宅标准对土地增值税政策产生了深远影响。为应对这一变化，建议相关部门再调整和完善相关政策措施，考虑当下经济环境及地产企业诉求，以促进房地产市场的健康发展。