对房地产企业视同销售的检查（最新）

(一)企业所得税视同销售的原则
《实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

企业所得税视同销售的原则：资产所有权属已发生改变，国税函[2008]828号文件更加体现这种精神。

(二)非货币性资产交换的处理
使用账面价值计量的非货币性资产交换，会计与税法差异很大。

使用账面价值计量的非货币性资产交换的会计处理：如果非货币性资产交换不具有商业性质，或者虽然具有商业性质，但其换入、换出资产的公允价值不能够可靠地计量的，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

商业实质的判断：使换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同的，表明该两项资产的交换具有商业实质。

例如：A公司以开发产品换取B公司的办公楼一幢。开发产品的成本为500万元，公允价为900万元。假设该交易不具有商业实质。

会计分录：
借：固定资产——办公楼500
贷：开发产品 500

税法规定：
(1)视同销售400万，收入为900万元，成本为500万元。
(2)办公楼账面价值为500万元，计税基础为900万元。

(三)卖精装房送家电、家俱的处理
例如：卖房子赠送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。

1、企业所得税的处理
国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一(有偿)等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，

应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
(1)借：银行存款100万
     主营业务收入——房屋90万
     主营业务收入——家电、家俱10万

(2)借：主营业务成本——房屋50万
       主营业务成本——家电、家俱10万
    贷：库存商品60万

 2、营业税的处理
家电、家俱销售收入10万交营业税吗？卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营？
(1)混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。
②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。

(2)两者的区别在于：
①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。

②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。

③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。

密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。

企业卖精装房送家电、家俱，属于将货物无偿赠送其他单位或者个人，应按视同销售缴纳增值税，不用计征营业税。虽然房地产一般是营业税纳税人，但只要发生增值税应税行为就需缴增值税，与其为何类型纳税人无关。

3、土地增值税的处理
精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

另外，关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)规定：

4、土地增值税的扣除项目
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

但是，上述政策也未具体建安费的核算内容。那么，精装房所用的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢？

关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知(建标[2003]206号)规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。

直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。

根据建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。