房地产项目施工现场发生的转售水电费，如何缴纳增值税？

　　在房地产开发过程中，水电费转售是一个非常普遍的现象，很多企业都不能正确的开具发票。那么，房地产公司向施工单位“转售水电”，如何缴纳增值税?

　　案例

　　房地产公司向施工单位“转售水电”，如何缴纳增值税?

　　房地产开发企业与建筑总包公司签订总包合同，合同约定施工现场的水电费根据乙方实际消耗量，由建筑公司自行承。但水表、电表是以房地产公司的名义开户的，所以结算水电费时，水电费发票由电力和自来水公司直接开具给房地产公司。

　　那么，房地产公司转售水电费如何缴纳增值税呢?

　　政策依据

　　1.根据《增值税暂行条例》第二条第(二)项规定，纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：

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　　2)自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品;

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　　2.根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

　　3.根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)第一条规定，增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%;原适用10%税率的，税率调整为9%。

　　4.根据《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)第三条规定，对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

　　5.根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税[2014]57号)规定，为进一步规范税制、公平税负，经国务院批准，决定简并和统一增值税征收率，将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。

　　政策解析

　　通过对以上政策的解析及增值税税率变化过程的分析，房地产公司取得水电费发票可以抵扣进项税额，在转售水电时，需要向施工企业开具增值税发票：

　　1.转售电：按13%缴纳增值税，购进电取得13%的进项税额可以抵扣;

　　2.转售水：按9%缴纳增值税，购进水取得3%的进项税额可以抵扣。

　　问题内容：

　　请问房地产开发企业(营业执照经营范围无销售水电业务(鉴于销售水电需具备相应资质，我司也无法增加此项业务))，在实际操作中，水表与电表均只能以房地产公司的名义开户，施工单位的用水用电均从我司水表与电表出去，我司只能先行垫付水电费，取得水电费发票，然后再向施工单位收取其所用水电费，此时我司能否开具转售水电费发票，并进行纳税申报?如若不行，那我司向施工单位收取其所用水电费业务是否属于不征税业务，我司只需开具收据即可，无需进行增值税纳税申报?请明确予以答复

　　答复内容：

　　根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)及《增值税发票开具使用指南》(税总货便函〔2017〕127号)规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

　　因此，纳税人发生应税行为，除国家有明令禁止销售的外，即使超出营业执照上的经营范围，也应当据实开具发票。

　　答复机构：浙江12366中心

　　答复时间：2021-05-13