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6月30日上午，海南省地税局房地产税收管理处开展2014年6月在线访谈活动，海南省地税局副局长张俊芳做客访谈室，就“耕契两税，税收政策”专题与网友实时交流，海南省地税局房地产税收管理处陈洁处长主持访谈。该业务处室骨干参与访谈活动。
（主持人）陈洁 ：欢迎进入聊天室
（主持人）陈洁 ：各位网友，上午好！欢迎大家参加本次“在线访谈”活动。今天访谈的主题是耕地占用税、契税相关政策解答。
今天，我们邀请到海南省地方税务局副局长张俊芳同志走进访谈直播间，主要围绕耕地占用税、契税相关政策问题与广大纳税人、网友进行在线交流，现场解答网友的提问，听取社会各界的意见和建议。有请张副局长！
（嘉宾）张俊芳 ：主持人好！大家上午好！我首先向长期以来一直关心、理解和支持省地税局耕契两税工作的广大纳税人和社会各界人士表示衷心地感谢！今天非常高兴能够通过“在线访谈”这个平台，与广大纳税人、网友进行互动交流，希望大家畅所欲言，对耕契两税管理工作多提意见和建议。
(主持人)陈洁：现在已经有网友提问了，让我们一起看下网友们的问题：
蓝天 ：我公司是房地产开发企业，现要增加容积率，向国土补交的土地增容费是否要补交契税？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！因改变土地使用权出让合同确定的土地用途，或者提高出让合同约定的建筑容积率，增加建筑面积，受让人补缴土地出让金的，补缴额应计入契税计税依据。谢谢！
bling：我婚前以各自名义购买普通住房一套，于2011年婚后再共同购房一套（普通住房），问能否享受契税优惠政策？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！不能享受。《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）文件第一条第一项明确“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税”，购房人作为家庭成员已经拥有住房，再次购房不符合家庭唯一住房的契税优惠条件。谢谢！
worldcup：我接受了一套无偿赠予的普通住房，如果我能提供唯一家庭住房证明，能否享受契税优惠？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《财政部 国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）文件的规定，“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税”，接受无偿赠与的普通住房，不能享受上述优惠政策。谢谢！
yellow：本人办理房产过户，房产证上注明是商用，但是我实际上是用作住宅用途，是否应享受住宅的契税优惠政策？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！房屋用途的认定应以房产证上标注的用途为准。谢谢！
bingo：我继承了我叔叔的一套房子，是不是可以享受契税的减免啊？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，“一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”因此，您继承叔叔的房产，不能享受相应的契税减免。谢谢！
ronaldo：请问，我公司从甲公司买了一块地，但没有办理土地产权过户，现在直接转让给丙公司，我公司应该缴纳契税吗？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”因此，贵公司受让甲公司土地的行为应该缴纳契税。谢谢！
小亮 ：请问，我让房地产开发公司替我代缴契税，纳税期限有什么规定吗？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《海南省地方税务局关于明确契税缴款期限的公告》（2014年第8号公告）规定，由房地产开发企业代收代缴房屋权属转移契税的，缴款期限为自代收契税之日起90天内。谢谢！
海之南 ：我公司与当地政府签订了《集体土地使用权出让合同》，将两块集体土地出让给我公司，使用年限为50年。我公司是否应缴纳契税？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！集体土地出让行为目前不属于契税的征收范围。谢谢！
bling：经法院判决作价抵债的房产，契税计税价格如何确定？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！通过人民法院依法作出并已经发生效力的判决书、调解书、裁决书、裁定书、协助执行通知书等法律文书承受抵债房屋和土地的，契税的计税依据为上述法律文书载明的抵债金额。谢谢！
taxquestion：我公司取得一块以股权投资进来的土地，后改变土地性质进行房地产开发，问进行土地变性时补交的费用是否要补缴契税？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《国家税务总局关于国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）文件规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。谢谢！
biubiu：我于2010年10月20日，购买普通住房一套，并于同期开具了购房套数证明，因特殊原因于2012年10月才办理契税纳税申报，问能否凭2010年10月20日开具的家庭唯一住房证明享受契税减免？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！不能。根据《海南省地方税务局契税申报纳税业务操作规范》（琼地税发[2012]120号）文件规定，市（县、区）住房情况查询记录用于办理签订购房合同证明家庭唯一住房套数的，有效期为30天。谢谢！
yellow：本人于11年前在海南买了商品房，合同上写契税是1.5%，交房时却要交契税3%，这是为什么？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）文件规定，从2010年10月1日起， “对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税”。我省的契税税率为3%，如果您的房子符合家庭唯一住房的优惠条件，就可以减按1.5%征收。根据《海南省地方税务局契税申报纳税业务操作规范》（琼地税发〔2012〕120号）规定，2010年10月1日以后交易的符合减免契税的业主需提供 “家庭唯一普通住房”证明或首次购房家庭唯一普通住房证明。关于“家庭唯一普通住房”的认定标准必须同时满足以下两个条件：一是纳税人提供所购房产所在地房管部门提供的“家庭住房情况查询证明”；二是纳税人提交除了购房所在地以外其他地区没有房产的书面诚信保证书。谢谢！
小亮 ：请问，我公司之前租赁了村委会的耕地建厂，缴纳了耕地占用税，现在租赁期满了，我公司不再租赁。以前缴的耕地占用税可以退还吗？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！贵公司占用耕地建设厂房，改变了耕地的用途和形状，需要办理农用地转用手续，并缴纳耕地占用税。由于耕地占用税是一次性征收的行为税，缴纳的耕地占用税不能退还。谢谢！
椰子树888：请问，我办个私人诊所，可以享受耕地占用税的减免优惠吗？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！按照现行政策规定，只有县级以上人民政府卫生行政部门批准设立的医院，其专门用于提供服务的场所及其配套设施占用耕地才享受免税优惠。根据卫生部门的规定，诊所不具备医院的构成条件，不属于医院范畴。因此不能享受相应的耕地占用税减免优惠。谢谢！
谁能回答我 ：我买房子附属的车库要不要交契税啊？
（嘉宾）张俊芳 ：您好!根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶屋阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，使用与房屋相同的契税税率。谢谢！
J罗 ：函授学校占用耕地建设教育用房，可否免缴耕地占用税？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）规定，对学校、幼儿园经批准征用的耕地，免征耕地占用税。享受免税的学校用地的具体范围是：全日制大、中、小学校（包括部门、企业办的学校）的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室及师生员工食堂宿舍用地。学校从事非农业生产经营占用的耕地，不予免税。职工夜校、学习班、培训中心、函授学校等不在免税之列。谢谢！
start：我公司由于施工需要，临时占用耕地搭建了工棚。在恢复原状后，是否可以退还已经缴纳的耕地占用税？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。所称临时占用耕地，指纳税人因建设项目施工、地质勘察等需要，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为。谢谢！
pinkman：我公司占用草地建设奶牛饲养厂，请问是否缴纳耕地占用税？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十四条规定，建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第三十条规定，暂行条例第十四条所称直接为农业生产服务的生产设施，指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：…畜禽养殖设施。因此，贵公司建设奶牛饲养厂不需缴纳耕地占用税。谢谢！
海之南 ：个人在海南购买普通住房，关于家庭唯一住房证明该如何开具？
（嘉宾）张俊芳 ：您好！根据《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录（包括家庭全部成员，即购房人、配偶以及未成年子女），并出具书面查询结果。纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。根据《海南省地方税务局关于印发契税申报纳税业务操作规范的通知》（琼地税发〔2012〕120号）规定，2010年10月1日以后交易的符合减免契税的业主需提供“家庭唯一普通住房”证明或首次购房家庭唯一普通住房证明。关于“家庭唯一普通住房”的认定标准必须同时满足以下两个条件：一是纳税人提供所购房产所在地房管部门提供的“家庭住房情况查询证明”；二是纳税人提交除了购房所在地以外其他地区没有房产的书面诚信保证书。谢谢！
（主持人）陈洁 ：各位网友，本次在线访谈活动即将结束。由于时间关系，一些网友的提问尚未答复，我们将于访谈结束后继续解答，并在海南地税网站“在线访谈”栏目的“历史回顾”中发布访谈记录。感谢各位网友，感谢张副局长。
（嘉宾）张俊芳 ：今天各位网民朋友提的问题都很好，我们互动交流非常愉快，效果我觉得也不错。感谢大家！今后我们将继续借助“在线访谈”这个平台，加强与纳税人的互动交流，广泛征求纳税人对税收工作的意见和建议，不断规范税收执法，提升服务水平，为建设海南国际旅游岛和推进海南经济社会发展，营造良好的税收环境。同时，欢迎广大纳税人继续关注和参与在线访谈活动，一如既往地支持和监督我们的工作。
（主持人）陈洁 ：本次访谈到此结束，十分感谢各位网友的热心参与和支持。我们还将继续推出不同主题的在线访谈活动，敬请关注。下期再见！ |
