房产税中宗地容积率问题

【提问内容】
企业2011年1月购买一宗40万平方米的土地使用权用于建造仓库，支付土地价款5000万元，新建仓库总建筑面积为10万平方米，仓库总造价为2500万元，2011年12月完工并验收合格交付使用，则该仓库的房产税计税原值为（ ）。

【正确答案】
宗地容积率=总建筑物面积/总地面面积=10/40=0.25，宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。则该仓库的房产税计税原值=2500+（2×5000×0.25）=5000万元。

请问，这个题要是改一下仓库建筑面积是25万，宗地容积率超过0.5了，那么土地面积是按25万计算还是40万计算呢？这是建筑面积小于土地总面积的情况，还有一种情况是房地产企业有的楼层很高，建筑面积可能大于土地总面积，那这个面积应以哪个来计算呢，请分别说明！
 
【回复内容】
依据您的描述，如果容积率超过0.5，则应该把地价全部并入房产原值按规定缴纳房产税。

关于将地价计入房产原值征收房产税问题
按现行房产税政策规定，房产税以房产原值为计税依据，房产原值按国家会计制度规定核算。20世纪90年代实行土地有偿使用后，会计制度明确要对土地进行价值核算：买地建房的，需要把有关地价结转到固定资产；直接购买房地产的，按买价计入固定资产。

因此，一般而言，房屋原值中是包含地价的。2007年开始实施的《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算，据此，地价就不再计入房产原值，这使得适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的要将地价计入房产原值，有的则不需计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。

更为严重的是，近年来还出现了为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。

地随房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则，应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。这既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地，同时，也符合下一步房地产税改革的方向。由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。

关于大地小房的界定标准问题，经过实地调研部分企业，并参考了国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），最终将宗地容积率0.5（工业用地最低容积率）作为界定“大地小房”的标准。宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”，可仅将部分土地的地价计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。

这里有两个概念：宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。

再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。

【提问内容】 老师,我想问一下:如果一般工业企业取得一整块宗地1800万,宗地总面积是4000平方米,政府规划的容积率范围是0.8~2.0
2012年建成并投入使用厂房建筑面积1000万平方米,
2013年建成并投入使用的厂房建筑面积是2000万平方米,
该企业2012年的容积率是0.25,小于0.5,请问2012年计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价吗?还是将土地价格全部纳入房产原值?
 
【回复内容】
2012年计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。