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（五）层高系数法根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
前面，关于成本分摊的基础方法（建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法），我们就与大家分享完了。那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。
什么是层高系数法？ 我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。我们还是通过案例来解读： 案例: 老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。请计算商业的工程造价？（小学三年级的应用题） 提示穗友们关注两点：
1、没有考虑横向成本，考虑纵向成本不足 层高系数法考虑纵向成本不足，没有考虑横向成本。因此采取层高细数法计算成本的时候，会受到一定的限制。 如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号） 规定：对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。 《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。
2、仅建安成本采取层高系数法 采取层高系数法进行成本分摊的时候，仅仅适用于“开发成本---建筑安装费”，公配、土地成本等不可以使用。 如果有人要问：为什么采取这种麻烦的“层高系数法”呢？我想，您一定懂的！
（六）其他方法除过占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法这个五个分摊方法之外，部分省市创新了其他成本分摊方法，该方法属于地域性政策，实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。在此，我梳理总结了一下，现在分享给大家。 一、银川（银地税发[2007]214号）--成本加成方法
对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。 《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007]123号）文件，同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》（银地税发[2007]214号），发文时间2007年7月18日。
笔者点评：到底是西北地区，优惠力度够大！估计“营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除”目的与国税函发[1995]110号文件一样，是“鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”。
二、安徽（皖地税函[2007]311号）--实际合理方法
近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。 在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。 前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
笔者点评：务实！绝对务实！其他合理的方法是企业实际采用的方法！ “唯我独尊”，经典！
三、江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法
纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。
笔者点评：土地成本按照收入比例进行分割，会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样；别墅与住宅同时存在的情况下，别墅土地成本偏低，从而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。
四、南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下： 将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
笔者点评：计算之复杂，是正常人不可以想象的！该方法是“层高系数法”的延伸。层高系数法由于考虑“纵向成本”不足，所以存在使用该方法限制条件：层高细数不得超过上限（如广州为1.4）；仅建安成本采取层高系数法。南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成“收入高了，成本也随着高了；收入低了，成本也随着低了”。我该说什么呢？等我有钱了，到南通搞房地产开发去！！！
朋友们，读完后有何感想？成本分摊方法是存在多样性的，用起来是有糅合性的，下面我们将综合分析一下成本分摊方法的应用。
（七）综合运用在此之前，我们逐一向大家分享了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法，同时还了解到各地区规定的特别适用方法。为了保证最终使用的方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。比如，某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低；其他企业复制以上方法就不一定税负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
在此，我将成本分摊方法的要领总结一下，提供大家参考。
1、土地成本
先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。
2、建造成本
个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。
3、合理划分期间费用和开发间接费
土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。 |
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