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（二）公共配套设施成本费用的扣除
房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
解读：
根据国税发[2006]187号文件的规定，公共配套设施建成后，产权不属于全体业主，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未有偿转让的，建造公共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公共配套设施费，但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用，那么在计算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此，对于不可售的公共配套设施（可售的公共配套设施按非住宅处理），应当作为独立开发产品核算归集成本、费用。
对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），在计算土地增值税时一律不予扣除。
人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。
（三）装修装饰费用的扣除
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
解读：
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”，因此不属于土地增值税的征税范围。属于“动产”的装修装饰物支出不得作为开发成本扣除，同时在确认转让房地产收入时，可减去属于“动产”的装修装饰物的合理买价。
售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施，其装修的目的主要是改善销售环境和提升企业形象，而不是直接对外销售，因此《公告》规定，对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应作为房地产开发费用处理，不得计入开发成本。
（四）取得土地使用权所支付费用的扣除
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。
解读：
取得土地使用权支付的金额应为纳税人为取得土地使用权实际支付的金额，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。《公告》的上述规定有效防止了纳税人虚增土地成本，堵塞了土地增值税征管漏洞。
根据国税函[2010]220号文件规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（五）相关费用、基金的扣除
1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条的规定进行处理。城市基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：
（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。
（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
解读：
关于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费，一些市县政府及其职能部门下文明确其为代收费用，也有一些地区并未下文明确。鉴于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费金额较大且包含在房价之中，这两项费用与房地产项目的建造活动非直接相关，房地产企业缴纳上述两项费用，不会产生其他额外支出或发生额外劳务，因此，此次《公告》明确，市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费在计算土地增值税时允许扣除但不允许加计扣除，也不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。
对于房地产企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的土地增值税处理。此次《公告》允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前。需要说明的是，此处所称“在开发项目竣工验收之前”是指政府性基金和行政事业性收费的发生环节在竣工验收之前，而不是要求实际缴纳时间在竣工验收之前。
允许计入开发成本的政府性基金和行政事业性收费，在计算土地增值税时允许加计扣除，并作为计算房地产开发费用扣除限额的计算基数。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》以及《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》（苏地税发[1999]087号）的规定，纳税人缴纳的教育费附加和地方教育附加，在计算土地增值税时比照税金扣除。
本公告自2012年10月1日实施。
解读：
公告实施时间以税务机关受理企业申报为准。应清算项目以达到清算条件、可清算项目以清算通知下达之日起90天内最后一次受理申报时间为准。公告实施之前完成清算申报的，不再追溯调整。 |
