苏地税规[2012]1号 江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告 一、土地增值税清算单位 解读: 有些项目(或者分期项目)开发周期较长(一般是指从项目立项起满5年),纳税人自行分期进行开发,如果以发改委(发改局、经发局)项目批准的整体项目(或者分期项目)为单位清算,时间跨度太长,加大清算难度,造成土地增值税难以计算,也不利于土地增值税及时入库。因此,对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长,纳税人自行分期开发的,其收入、成本、费用按规定分别归集的,主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。 二、土地增值税核算对象 解读: 从上述规定可以看出,在计算土地增值税时,应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税,但是在《公告》下发之前,税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中,我省各地“不同类型房地产”划分标准不一,给土地增值税征管工作带来一定的困难。我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上,正式确定采用“三分法”,将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅)和非住宅类房产。自公告实施之日起,各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的,应当统一执行《公告》的分类标准,但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目,按各地原政策口径执行。 《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》(苏地税发[2011]53号)规定:“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产,应当分别测算增值率,并分别确定核定征收率。”本公告生效后,应按本公告所述类型分类。 三、关于房地产转让收入的确认 解读: 需要注意的是,确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为,即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成(被撤销),即使纳税人取得了“经济利益”,也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”,不应确认为转让房地产所取得的收入。根据上述原则,《公告》进一步明确:“因房地产购买方违约,导致房地产未能转让,转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益,不确认为房地产转让收入。” (二)售后返租收入的确认 解读: 此次《公告》首次明确了售后返租的土地增值税政策,其税务处理方法与营业税规定基本一致,使营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中,对于将房地产企业(或者其关联方)以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”,税企双方并不存在争议。但是在确定“一定期限的使用权”的具体价值时,税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按“一定期限内房地产企业(或者其关联方)实际取得的使用收益(如对外转租取得的租金等)”来测算“一定期限的使用权”的具体价值,并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时,“一定期限的使用权”的具体价值确实难以确认的,则应当按照《公告》以及相关税收政策规定,判断房地产转让价格是否明显偏低,对转让价格明显偏低且无正当理由的,应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判断房地产转让价格是否明显偏低时,可结合《公告》第三条第(三)项的规定进行判定。 |
相关阅读
版权声明:
出于传递更多信息之目的,本网除原创、整理之外所转载的内容,其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场,政策法规来源以官方发布为准,政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关!所有转载内容均注明来源和作者,如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网(sfd2008@qq.com)联系,我们将在核实后及时进行相应处理。
最新内容
热点内容