继续推进房地产营改增税制改革

2015年5月19日，中国国际经济交流中心周二举行第71期“经济每月谈”，中国国际经济交流中心经济研究部研究员梁云凤表示，针对房地产业重复课税严重，房地产营改增相关税制改革怎样推进，提几点建议。

首先，房地产业营业税本身是重复课税，重复课税是营业税的重要特点，导致现在调整营业税，就是营改增，是税制改革的突破口。
 
梁云凤表示，第二是营业税与增值税之间存在着重复课税，营业税和增值税纠缠不清，涉及大量兼营行为、混合销售行为，导致纳税人增加了征税成本。

第三是营业税和土地增值税之间存在重复课税，导致了对房地产行业出现重复课税。房地产业营改增的主要税制构成要素，一个税种涉及到十几个税制构成要素，关键的对于增值税来说，除了征税范围以外，还有是关于进项税要抵扣多少。一是房地产业改了以后的增值税税率定多高，2011年的110号文件有规定，在原先增值税基本税率17%和低税率13%的基础上，再增加国际上也是有经验可借鉴，如加拿大由于低税率，在相关的房地产交易环节征收了相关配套的税费。因此认为定在11%或13%较合适，可以和现在规定的建筑业收11%的税率衔接。
 
梁云凤表示，建议中国未来的房地产业增值税，就是流转税征税范围，把商业地产，尤其是房地产的新建地产，商业地产的销售和转售都纳入征税范围。 再就是进项税扣多少，关键是土地问题。在西方国家不动产包含土地，中国不动产是不含土地使用权的。但在相关规定中，销售土地使用权和地上建筑物进行附着物，可视同为销售不动产，建议未来的房地产增值税的定向税抵扣，就把不动产和土地使用权权都纳入进项税抵扣范围。
 
梁云凤表示，和房地产业营改增相关的，对于进一步深化税制改革，我提三点建议：
在降税清费的基础上构建地方主体税。降税清费是今年4月30日中央政治局开会提出加大降税清费的力度，借着把房地产业的营改增契机来降税清费，构建地方主体税，应该区分开，在经济发展较好的地区把房地产税培育成主体税，在资源富集地方把资源税培育成主体税。关于深化资源税费改革，这也是十八届三中全会决定明确提出的。
 
梁云凤表示，在房地产的保有环节一定要加大征收力度，属于房地产税。把个人住房应该纳入征税范围，如何纳入，将来决策部门设计整个方案时要详细设计，关于一套房、二套房、三套房纳入房产税。关于税率，西方国家房地产税的税率是2%，考虑到中国国情，以及税制结构的调整，建议中央定一个大致的比例幅度税率，地方根据房地产的经济发展状况，定高税率或低税率，每年或按一定的期限来评估房地产的价值。关于资源税税费改革，建议加快把它培育成地方富集地区的主体，建立在合理划分政府间事权支出责任的基础上确定增值税的分享比例。这也是房地产业营改增直接带来的问题。