预收房屋租金 并非都能均摊计税

营改增后，一般纳税人出租房屋适用11%的税率计算销项税额，按一般计税方法（抵扣进项税额后）计缴增值税；允许选择适用简易计税方法的一般纳税人和小规模纳税人出租房屋，适用简易计税按5%的征收率计缴增值税。个人（其他个人和小规模纳税人的个体工商户）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

但是，在某种情形下，自然人（其他个人）与一般纳税人、除其他个人以外的小规模纳税人，在出租房屋一次性取得数月租金后计算销售额的方式却是不同的，当然，计缴的增值税也就不同。

案例：甲自然人（其他个人）和乙个体工商户分别将房屋出租给他人，在5月份各自收到5月至12月份的租金（价税合计）25.2万元，他们所应缴纳的增值税是一样的吗？城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加又该如何征收？

解析：按照本次营改增的税制安排和相关政策规定，个人（其他个人和小规模纳税人的个体工商户）出租非住房，适用简易计税方法按5%的征收率计征增值税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%，其中，其他个人出租非住房应缴的增值税由主管地税机关代征，个体工商户出租非住房的应缴增值税由主管国税机关征管。

财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”同时还规定：“纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

按上述规定，甲自然人（其他个人）和乙个体工商户均应在5月份收到租金（预付租金）时计缴增值税。

然，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第（四）项规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

根据以上税收政策规定，甲自然人（其他个人）在收到5月至12月份的租金（价税合计）25.2万元时，可在对应的租赁期（8个月）内平均分摊，分摊后的月租金（价税合计）为3.15万元（25.2万÷8），换算后每月的不含税销售额为3万元〔3.15万元÷（1+5%）〕，因此，甲自然人可享受小微企业免征增值税优惠政策。同时，自然也就无需计缴城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加。

而乙个体工商户则应在5月份收到租金（预付租金）25.2万元时计缴增值税1.2万元〔25.2万元÷（1+5%）×5%〕，同时，应计缴城市维护建设税0.084万元，教育费附加及地方教育附加0.06万元。

除其他个人以外的小规模纳税人一次性取得数月租金，也应在取得预收租金后一次性计缴缴增值税。

一般纳税人一次性取得数月租金，也是如此，应在一次性收取预收租金的当月计算销项税额。

特别应注意的是，按照现行税收政策，将预收租金平均分摊到租赁期再计税的规定，只限于“其他个人”才可以“在预收款对应的租赁期内平均分摊”取得的预收租金收入，在国家税务总局没有新的政策出台前，不能擅自扩大至其他纳税人或其他应税行为比照适用。