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问题一：房地产开发项目中转让使用权的车库（车位）是否征收土地增值税？
答：根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。
因此对房地产开发项目中配套的车库（车位），如转让使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。
问题二：房地产开发中，如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目？
答：根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此对于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算；对于未取得国家有关部门审批、备案而自行确定分期开发的，一律以单一项目作为清算单位。
问题三：对同一项目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应如何计算征收土地增值税？
答：对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条规定应分别核算土地增值额；根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）第十三条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
问题四：同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊？
答：根据国税发[2009]91号《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算规程〉的通知》第二十一条规定，结合我省《关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函[2009]222号）第二条规定，对于同一项目中不同类型房地产共同的成本费用，按不同类型房地产可售面积占比计算分摊共同的成本费用。
问题五：房地产开发项目中售楼处、样板房等用房的建造费和装修费如何计算扣除？
答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条对计算增值额的扣除项目的规定，现明确如下：对房地产开发项目中建造的售楼处、样板房等用房，如属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用按照“房地产开发成本”中的“建筑安装工程费”归集，允许全额列入扣除项目金额计算扣除；如不属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用应列入“房地产开发费用”中的“销售费用”科目核算，“房地产开发费用”按《实施细则》第七条第（三）款规定计算。
问题六：项目清算完成后再转让房地产应如何计算征收土地增值税？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。现明确如下：根据销售收入和上述扣除项目金额计算清算后再转让房地产的增值额，按已清算部分适用的税率计算缴纳土地增值税。
如纳税人在清算时因未取得合法、有效凭证而应计未计的成本和费用，在项目完成清算后取得合法、有效凭证的，在清算后再转让房地产时暂按以下办法计算单位建筑面积扣除额：将新取得合法、有效凭证的成本费用总额除以总建筑面积得出单位建筑面积扣除项目增加额，加上已清算部分单位建筑面积扣除额作为清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额。以此计算清算后再转让房地产的增值额。
具体公式：清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额=新取得合法、有效凭证的成本费用总额/总建筑面积+已清算部分单位建筑面积扣除额
问题七：同一项目是否可采取不同的房地产开发费用计算扣除方法？
答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，针对财务费用中利息支出的不同处理，房地产开发费用有两种计算扣除方法。现规定对同一项目内计算扣除额时，只能采取同一种计算方法。
问题八：房地产开发企业附送的四项开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，应如何核定？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（二）款规定，现明确如下：房地产开发企业在办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，市、县（市）地方税务局可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以扣除。市、县（市）地方税务局可根据当地实际情况制定具体核定办法。
问题九：税务机关要求纳税人补齐清算资料的期限是多少天？
答：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算规程的通知》（国税发[2009]91号）第十三条规定，结合我省实际情况，现规定如下：主管地税机关在收到纳税人的清算资料后，对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在45天之内补齐清算资料后予以受理。
浙江省地方税务局
税政三处
二O一一年六月八日 |
