甲供材在土地增值税清算时的扣除规定

　　三、借款费用

　　1.个人、关联方借款费用

　　房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除?委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗?

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”

　　(1)企业从个人、或者关联方取得的借款因不是从金融机构取得，无法取得金融机构借款证明，不能在计算土地增值税时据实扣除。

　　(2)在委托其他单位或个人向金融机构借款的业务中，无论款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，其业务都必须是由受托方的名义办理，借款合同必须以受托方名义签订，还款单据以及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在这项活动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付的这部分利息也将无法据实扣除。

　　2.委托贷款借款费用

　　取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除?

　　在委托贷款业务中，银行不是贷款业务的主体，只是一个中介人，所从事的只是代理服务。其取得的收入仅限于“代理手续费收入”。代收的利息要作为“其他应付款”处理。因此，委托贷款从性质上不属于金融机构贷款，应属于非金融机构贷款。

　　在这项借款活动中，房地产企业从金融机构取得的支付利息收据不能作为向金融机构借款证明。该项利息支出在计算土地增值税时不能作为银行借款利息据实扣除。

　　3.资本化利息

　　计入开发成本中的资本化利息该如何处理呢?

　　为了避免借款费用计入开发成本虚增开发费用和加计扣除的计算基数，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定：……(4)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。即资本化利息应调整至开发费用-财务费用中计算扣除。

　　4.筹资顾问费、咨询费、罚息等

　　国家税务总局广西壮族自治区税务局公告2018年第1号第43条“(六)纳税人向金融机构借款，支付的筹资顾问费、咨询费，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。”

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　一、拆迁安置

　　拆迁安置一般分为实物安置和货币安置，实物安置分为回迁房安置和异地安置，异地安置分为自建和外购。

　　1.回迁房

　　(1)土地增值税。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于拆迁安置土地增值税计算问题：(1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入(即1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(2)企业所得税。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，但是最后计算效果还是有差别的。例如，A公司“拆一还一”110平米，市场价值60万元，拆迁补偿成本也是60万元，暂不考虑流转税，则企业所得税处理：60-60=0;土地增值税处理：60-60-60*20%=-12万元;由此可见，由于存在加计扣除，拆迁补偿能够起到有效的抵免土地增值税的作用。

　　2.异地安置-自建

　　(1)土地增值税。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于拆迁安置土地增值税计算问题：(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算(即1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)，计入本项目的拆迁补偿费。

　　(2)企业所得税。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　即如果A公司甲项目的拆迁安置安排在自建的乙项目上，则乙项目应将用于甲项目的安置房视同销售处理，甲项目在土地增值税清算时可将乙项目视同销售的安置房计入拆迁补偿费扣除。乙项目视同销售处理时土地增值税和所得税处理有所区别，即土地增值税只能按照一种方法计算，企业所得税按照顺序有三种方法处理。

　　3.异地安置-外购。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于拆迁安置土地增值税计算问题：(2)开发企业采取异地安置……异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　4.货币安置

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于拆迁安置土地增值税计算问题：(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　二、拆迁补偿费扣除的合法有效凭证

　　以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出为“拆迁补偿费”。

　　因为对于被拆迁人而言，拆迁补偿收入不属于营业性收入，所以，拆迁补偿费支出无论是支付给个人，还是单位都不需要取得营业性发票。应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、单位主要领导审批证明、补偿费支领报表和支领收据为原始凭证。如果当地主管税务机关规定使用税务机关监制的免费专用收据的，应使用免费收据。

　　以转让方式取得土地使用权，与地价款一并支付的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出应视为土地使用权转让支出。部分支出应视为“转让无形资产—土地使用权及地上建筑物”支出，为营业性支出。因此，支付这部分款项时，应全额取得“转让无形资产—土地使用权”或者“销售货物”发票。

　　土地增值税扣除项目是凭“票”扣除的，这个“票”就是合法有效凭证，不一定是发票，土地征用及拆迁补偿费应取得的合法有效凭证如下表：