珠地税发[2009]283号 广东省珠海市地方税务局关于印发《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法(暂行)》的通知

广东省珠海市地方税务局关于印发《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法(暂行)》的通知

珠地税发[2009]283号        2009-8-4

稽查局，各区(分)局，局内各单位：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)等有关规定，为加强土地增值税的征收管理，市局决定调整我市房地产开发企业土地增值税的预征办法。现将《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法(暂行)》(以下简称《办法》)印发给你们，请遵照执行，执行过程中遇到问题请及时向市局反馈。

　　《办法》执行前正在清算和达到清算条件的项目按清算的有关规定进行土地增值税清算;《办法》执行后尚未达到清算条件的项目，应按本《办法》规定在9月15日前办理土地增值税预征率报备。

珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法(暂行)

　　第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税预征工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，结合土地增值税清算管理规程，制定本暂行办法(以下简称《办法》)。

　　第二条 《办法》适用于珠海市房地产开发项目土地增值税预征工作。在我市开发经营房地产的各类企业及其他单位和个人(以下简称“纳税人”)，在房地产项目未进行土地增值税清算前取得销售收入的，为预征土地增值税的纳税人，应当依照本办法预征土地增值税。

　　第三条 考虑到房地产开发项目土地增值税清算的复杂性以及增值率在不同项目之间的差异性，为减少预缴的税款与实际应缴税款的差异，保证税款及时入库，纳税人应分不同项目单独确定适用预征率并向项目所在地主管税务机关(以下简称“税务机关”)申报备案。

　　第四条 纳税人取得《房地产预售许可证》后，须自首次取得销售收入的次月15日内，填写《土地增值税预征率备案表》到税务机关办理预征率报备手续，并按照清算管理规程的规定报送相关的资料。

　　第五条 纳税人应以项目内不同类型商品房上月的平均售价作为平均(每平方米)售价报备。

　　第六条 纳税人根据项目开发的开发预算计划及前期开发的证明资料，归集各项预算成本费用，按可售面积分摊计算每平方米可扣除金额报备。

　　(一)归集预算成本费用，包括：

　　1、取得土地使用权所支付的金额。

　　2、房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　3、房地产开发费用。包括房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　4、财政部规定的其他扣除。按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算扣除。

　　5、与转让房地产有关的税金。

　　(二)按有关部门批准的可售面积分摊计算每平方米可扣除金额。

　　第七条 纳税人备案的成本费用应当遵循真实性、合理性的原则，具体条件应符合土地增值税清算管理规程的要求，其中：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额必须是企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)房地产开发成本中建筑安装工程费不得超出珠海市建设管理部门公布的单位定额成本的10%，超出的部分，如无正当理由，报备时不得扣除。

　　(三)房地产开发成本中园林绿化、环境工程费用、装修工程费用等应当据实合理，税务机关应严格审核，对明显偏高又无正当理由的部分予以调整。

　　第八条 纳税人以每平方米售价和每平方米可扣除金额为计算依据，计算每平方米的增值额和增值率，按适用税率计算应缴税款，以税款占每平方米售价的百分比为依据，确定本项目当年度的预征率。

　　第九条 为计算和操作简便，预征率统一以0.2%为间距。百分比在间距中的，从低确定预征率。

　　第十条 纳税人报备的预征率低于1%的，税务机关应对其进行严格审核，如发现其备案的销售收入或成本费用明显不合理又无正当理由的，可对其报备的预征率进行调整。在审核结果确定前纳税人应先按1%进行预缴。

　　第十一条 预征率报备后，纳税人应当自首次实现收入的次月起，在月度终了后的纳税申报期内按月申报预缴税款，税款金额为当月的销售收入额乘以预征率。

　　销售收入的实现以下列方式确定：

　　(一)以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现;

　　(二)以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现;

　　(三)以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现;

　　(四)以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。

　　第十二条 纳税人应在年度终了后的两个月内向税务机关报送上年实际发生的平均售价和成本费用。如实际的平均售价或成本费用与报备时所填报的金额发生较大变化的，纳税人应向税务机关重新报备、调整年度预征率。

　　如无特殊情况，纳税人不得要求在年中进行预征率的调整。

　　第十三条 税务机关应当按照清算管理规程的规定对房地产开发项目实施项目管理，对开发的全过程情况实行跟踪监控和成本审核，并积极关注纳税人项目开发期间的会计核算工作。

　　如审核发现纳税人有虚报、多报扣除项目金额或少报平均售价情况的，税务机关应在审核结果确定后的次月要求纳税人按结果调整预征率。

　　第十四条 纳税人开发的项目只有普通标准住宅一种类型且报备增值额未超过扣除项目金额20%的，经税务机关审核后，免予预征土地增值税。

　　第十五条 纳税人开发的项目达到清算管理规程规定的土地增值税清算条件的，应当按规定及时进行清算，预缴的税款按照清算的结果多退少补。

　　第十六条 本办法自2009年9月1日起执行。《关于开征土地增值税有关政策问题的通知》(珠地税发[1995]268号)同时停止执行。