房地产业“营改增”:海水还是火焰

“营改增”是国家为进一步完善我国税制，将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，实行结构性减税的重大举措，这对于完善和延伸二三产业增值税抵扣链条，推动二三产业融合具有十分重要的意义。

按政府设想，整个“营改增”过程将分为五个阶段：
1.在2014年扩大“营改增”范围；
2.于2015年实现“营改增”全面覆盖；
3.进一步完善增值税税率；
4.完善中央和地方的增值税分配体制；
5.实现增值税立法。

自2012年1月1日在上海交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点起，国务院先后将交通运输业和电信业推广到全国试行，目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业尚未试点。

基于以下三点我们认为房地产业税率定于11%的可能性较大：目前增值税主要有17%、11%和6%三档税率，舆论方面房地产业11%税率的呼声最高，据我们简单测算后发现11%的增值税税率最接近于目前5%的营业税税负水平。

相对于营业税，增值税只对各流通环节新增价值征税，而不是以全部营业额为基数缴纳，在本环节征收时，可扣除上一环节已征税款。房地产由于涉及到的关联行业和成本较多，“营改增”存在一定难度，因此国家具体何时推出改革方案仍旧是未知数：

1.土地成本的进项税如何抵扣将是一大难题。
由于土地来源的多样性，无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式导致土地成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票，而土地成本在房企开发成本中占较大比重，能否抵扣、如何抵扣都会对房企的税负变化有较大影响。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。

2.期初库存和固定资产能否被抵扣也会很大程度上影响房企的税负变化。
交通运输业、电信业等企业在“营改增”前的固定资产和存货不能抵扣，对于库存固定资产金额较大的交通运输业而言，在改革之初产生了行业性的经营困难。目前很多房企还处于去库存的阶段，相当一部分企业库存压力较大，“营改增”后，如果存量房产和土地无进项可以抵扣且执行11%的税率，税负将加重，房地产企业难以承受。建设中的项目也面临同样的问题。

和中国不同的是，很多国家是以所得税为主，流转税相对而言占比较少，美国和香港甚至从没有过增值税。且大多数国家重视对房地产的持有环节征税，而针对流转环节的税收负担相对较轻；反观我国，房地产业涉及到的税负主要集中在开发和交易环节。这也从一定程度上体现了房地产业“营改增”步伐之艰难。

增值税最重要的特点就是环环征税，道道抵扣。房地产与建筑业、金融业密切相关，因此最理想的状态是三个行业同时纳入“营改增”，使得上下游链条的抵扣能更加完整。但如果不能实现同步改革，房地产抵扣链条不完整，有可能会出现房企税负暂时增加的情况。此外，目前对于进项税抵扣问题存在较大争议，市场上部分人持悲观意见。不过参考以往“营改增”试点不断扩大的过程中，各地政府都有出台相应的过渡期财政扶持政策，对税制转换期内税负增加较多的企业给予财政资金扶持，帮助试点企业实现平稳过渡，确保试点行业和企业税负基本不增加。

因此，相信政府届时也会给房地产业提供一定的政策支持帮助房企平稳度过过渡时期。消费者作为增值税的最终负担者，在市场环境好的情况下，房企税负加重必然会通过房价的提升转嫁给消费者，但2014年房地产行业发展放缓，增加的税收负担很有可能会进一步压缩企业利润空间，使房企承压加大，甚至给行业带来震荡，相信政府不希望“营改增”影响到房地产行业的平稳发展，在不影响税收体制改革进度的前提下，可能不会在税负上加大房企负担。

如果房地产行业进项税能够抵扣充分，“营改增”带来的前期流动性的增加是毫无疑问的。

目前，房企在确认预售收入的当期就要按5%的税率缴纳营业税。“营改增”后，土地购置、前期工程等业务的费用支出会产生大量的进项税，使得预售阶段无需缴纳或只需缴纳较少的增值税。前期的资金支出减少，资金流动性增强，对于房企而言是利好。