国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)

国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)

　　为了进一步规范我省土地增值税征收管理，促进我省房地产业持续健康发展，国家税务总局陕西省税务局起草了《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：

　　1. 电子邮件：SXSWcchxwsc2021@163.com

　　2. 传真：029-87695433

　　3. 邮寄地址：陕西省西安市碑林区二环南路西段39号 国家税务总局陕西省税务局财产和行为税处(邮编：710000)

　　此次公开征求意见时间为：2022年3月29日至2022年4月27日

　　附件：

　　国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)

　　关于《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告》的解读

　　国家税务总局陕西省税务局

　　2022年3月28日

国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)

　　为了进一步规范我省土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等文件精神，结合陕西实际，现将土地增值税有关事项公告如下：

　　一、土地增值税以政府主管部门核发的《建设用地规划许可证》确定的开发项目为单位清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可根据建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证以及纳税人会计核算情况，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

　　二、纳税人转让房地产销售价格明显偏低但符合下列条件之一的情形，视为有正当理由：

　　(一)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的。

　　(二)国有资产管理部门及其授权单位依据相关法律法规明确转让(划转)价格的。

　　(三)各级人民法院生效判决或裁定确定价格的。

　　(四)主管税务机关认定的其他合理情形。

　　三、纳税人以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额;纳税人取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减取得土地使用权所支付的金额。

　　四、土地增值税清算时纳税人建造的公共配套设施可按以下方法处理。

　　(一)纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：

　　1.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

　　2.经人民法院裁决属于全体业主共有;

　　3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施在清算时已经移交给业主委员会;

　　4.因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明、董事会决议、公示证明以及在本地市主流媒体刊登公告的报样，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

　　5.税务机关认可的其他情形。

　　(二)纳税人建设的公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，纳税人能够提供政府、公用事业单位书面接收文件的，其成本、费用可以扣除。纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收原因的，经主管税务机关审核确定后，准予扣除成本费用。

　　(三)纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

　　(四)依法配套建设的人防工程，准予扣除其建造发生的成本费用;按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，准予扣除。

　　(五)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(六)转让或出租无产权地下车位(车库)使用权的，不计入清算收入，不予扣除相应的成本、费用。

　　五、房地产开发企业土地增值税清算时税金的扣除范围

　　(一)营改增前，纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。

　　(二)营改增后，纳税人缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个开发项目的，纳税人可按各清算项目收入的占比计算分摊扣除。

　　(三)对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不作为清算扣除项目。

　　六、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　(一)属于多个房地产开发项目(包括分期项目)共同的土地成本，应按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，可按清算单位的建筑面积占多个房地产开发项目总建筑面积的比例计算分摊。

　　(二)属于同一清算单位的共同成本费用，一般情况下应按不同类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊，但下列情形除外：

　　1.不同类型房地产分别占用不同地块，且依据相关部门批准的规划设计图纸可准确划分的，其土地成本可按占地面积的比例计算分摊。

　　2.国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到对应的受益对象。

　　3.纳税人能够按不同类型房地产分别核算房地产开发的成本费用并经主管税务机关审核确认的，扣除项目金额可按受益对象直接归集。

　　(三)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。主管税务机关可以结合纳税人会计核算情况采取其他合理的分摊方法。

　　七、在土地增值税清算中，扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)允许扣除的成本、费用应当真实发生，且合法、相关。

　　(二)扣除项目所归集的各项成本、费用应取得合法有效凭证，包括但不限于：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

　　3.依据政府相关部门的规定及文件支付给第三方单位和个人的，以政府相关部门文件为合法有效凭证，若属于发票管理相关文件规定的发票开具范围，还应当取得发票。

　　4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证。

　　5.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证，属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

　　6.已生效的法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　7.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　八、符合《中华人民共和国税收征收管理法》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)土地增值税核定征收条件的，主管税务机关应按照下列方法核定征收土地增值税。

　　(一)房地产开发企业在办理土地增值税清算中所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　(二)采取本条第一款之规定仍难以确定扣除项目金额的，主管税务机关应区分不同类型房地产进行核定征收。普通住宅核定征收率5%;非普通住宅住宅核定征收率5.5%;其他类型房地产核定征收率6%。

　　(三)人民法院因司法判决(裁决、裁定等)或司法拍卖处置被执行人不动产，纳税人(被执行人)未按照规定履行申报缴纳土地增值税义务又不提供相关资料的，主管税务机关可以按拍卖成交价或抵偿债务额的5%核定征收土地增值税。

　　九、对符合保障性住房管理规定的房地产开发项目可暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

　　十、土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按照规定进行土地增值税纳税申报。在土地增值税清算审核期间转让房地产的，纳税人可先按土地增值税预征管理的规定预缴土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照尾盘管理的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。补缴税款时，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第八条的规定处理。

　　十一、主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内(不包括纳税人补正资料时间)完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在180日完成确有困难的，经县(区)级税务局批准，可以延长审核期限;经批准延期审核的，延期审核时限不得超过90日。

　　十二、新建房和旧房的界定。

　　(一)凡房屋建成后，使用时间在一年(含一年)以内的为新建房。

　　(二)凡房屋建成后，使用时间超过一年以上的为旧房。使用时间在一年以内的房屋，若磨损程度大或遭受重大损失的，也可视为旧房。

　　十三、本公告自2022年6月1日起实施行。此前已受理但未出具清算审核结论的，按本公告处理。

　　特此公告。

关于《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告》的解读

　　为提升我省土地增值税管理质效，实施精确执法和精准服务，提高税法遵从度和社会满意度，国家税务总局陕西省税务局发布了《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告》，现解读如下：

　　一、出台背景和意义

　　根据党中央对房地产市场稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的要求，按照总局“严格落实管理责任，突出风险管理导向”的规定，进一步规范我省土地增值税征管工作，明确政策口径，防范税收风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际问题，制定并发布本《公告》。

　　二、内容解读

　　(一)土地增值税清算的单位如何确定?

　　依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006] 187号)文件第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。结合我省实际，充分考虑房地产项目的开发周期、核算成本、税负水平、征管难度和营商环境等因素，我省《公告》第一条明确了我省房地产开发项目一般应以《建设用地规划许可证》中的项目名称办理项目登记。主管税务机关可结合建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证及纳税人会计核算情况，确认按分期建设的项目进行项目管理。

　　(二)保障性住房的范围如何理解?

　　陕西省住房和城乡建设厅明确保障性住房范围包括：公租房、保障性租赁住房、经济适用住房和共有产权住房。

　　(三)清算审核时限如何把握?

　　结合我省征管实际情况，明确主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内(不包括纳税人补正资料时间)完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在180日完成确有困难的，经县(区)级税务局批准，可以延长审核期限;经批准延期审核的，延期审核时限不得超过90日。

　　三、施行时间

　　本公告自2022年6月1日起实施行。此前已受理但未出具清算审核结论的，按本公告处理。

关于陕西省税务局土地增值税征求意见稿的的四点建议

　　2022年3月28日国家税务总局陕西省税务局公布了《关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》(以下简称“公告”)，公告一经发布，即引起了财税圈内朋友的热情探讨，客观的说，这个公告出台的非常及时，解决了房地产企业实务操作中很多争议问题，比如说清算单位、土地增值税上的合规票据问题等，但我们也发现了仍然存在政策模糊的地方，因此，提出以下四点建议，供参考交流。

　　一、分类核算问题

　　公告第一条“开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。”这一条在企业账务核算中收入是可以分别核算，但是增值额是无法直接在账套内分别核算，主要是有共同成本的存在，实践中大多也是以分摊方式通过套表来实现分别计算增值额的，这一点容易与公告第六条(三)产生误解。

　　建议：修改为“开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在土地增值税清算时应分别计算增值额。不分别计算增值额或不能准确计算增值额的，其建造的普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。”

　　二、销售无产权车位使用权判定问题

　　公告第四条(六)“转让或出租无产权地下车位(车库)使用权的，不计入清算收入，不予扣除相应的成本、费用。”本条规定会与增值税的规定相冲突，按照财税2016年36号文件规定“转让地下建筑物永久使用权视为销售不动产”，在增值税上对转让地下车位永久使用权视为销售不动产，而在土地增值税上做为租金或其他收入不参与清算，并且在实务中大多数地产公司都将地下无产权车位以转让70年使用权的方式实际销售，构成了实质销售不动产。

　　建议：明确转让地下无产权车位20年以上使用权的，视为销售不动产，按照销售不动产参与土地增值税清算。

　　三、司法判决处置不动产中土地增值税合法凭证问题

　　公告第七条(二)列举的“1、支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。”和“6、已生效的法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。”在司法判决处置不动产过程中，既发生了应取得发票的情况，又取得生效的法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书、公证债权文书，企业需不需要发票?是不是可以仅凭法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书、公证债权文书作为土地增值税扣除依据呢?

　　建议：应当明确在司法判决处置不动产中设置公告第七条(二)第6条的适用条件，比如企业处于破产程序或者单位负责人长期失联等确实无法取得合规发票的情况，否则应当适用公告第七条(二)第1条。

　　四、应将旧城改造中的安置普通住宅列入保障性住房

　　公告第九条“对符合保障性住房管理规定的房地产开发项目可暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。”随后的官方解读了公告中保障性住房包括：公租房、保障性租赁住房、经济适用住房和共有产权住房。没有提到近些年西安的旧城改造项目中的安置房，事实上这类房屋带有安置保障性质，具有增值率低的特点。

　　建议：将旧城改造项目中安置普通住宅列入保障性住房。

　　来源：德居正财税咨询  作者：长源