房地产公司应缴未缴税款案

　　案情

　　一、基本情况

　　某有限公司原名为：北京XXXX房地产开发有限公司，于2002年9月成立，2006年7月变更为某有限公司；法定代表人：XX，经济类型：其他有限责任公司，注册地址：北京XXXXX，2006年9月注册地址变更为：北京市XXXX.

　　该公司由XXX管理有限公司和北京XXXX有限公司共同出资，公司注册资本6000万元人民币，其中，XXX管理有限公司出资4800万元人民币，占注册资本的80%，XXXX有限公司出资1200万元人民币，占注册资本的20%.经营范围：包括房地产开发、销售商品房、对自有房屋进行物业管理、房地产信息咨询等。在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等。

　　二、纳税情况

　　2005年1月-2007年4月检查期间共计缴纳营业税2533072.65元，缴纳城市维护建设税：129028.64元，教育费附加：75992.18元，申报缴纳个人所得税535221.03元，缴纳房产税26460元，缴纳土地增值税：253307.27元，缴纳印花税124230.80元。

　　三、纳税评估情况

　　该案件为市局专项评估案件，经房地产网查询，该公司2004年1月-2007年1月签约销售面积7222平方米，签约销售金额188290699元，经大系统查询营业税计税金额为：56759919元，营业税实缴金额为：2837985.95元。建议对该公司各地方税种进行检查。

　　四、检查情况

　　检查组于2007年5月11日开始对该公司2005年1月1日至2007年4月30日期间的有关纳税情况实施检查，调取了2005、2006年的账簿、凭证、租赁合同以及发票等资料，主要采取调帐和实地检查相结合的方法进行纳税审核。

　　（一）营业税缴纳情况的检查

　　该公司开发的项目为“NAGA上院”原项目名称：天盛金大厦，位于东直门内民安二区。该项目占地13132平米，建设项目为：A，B，C座地上均为12层，D座（会所）地上4层，地下3层。项目建筑总面积69545.42平方米，可售面积61456.58平方米。

　　该项目住宅户型主要分为三种：1000平米3套，600平米24套，300平米72套，共计99套，全部精装修。该项目2004年开始开工建设，目前ABCD四栋楼外立面已完工，正在进行内部装修。

　　该公司营业税的适用税目是“销售不动产”，适用税率为5%。

　　该项目2005年年底开始预售，均价26000元，截止到2007年4月销售房屋21套，收取房款合计235889360.34。

　　该公司检查期间应缴纳营业税11794468.02元，实际已经缴纳营业税2533072.65元，少缴营业税9261395.37元。少缴原因主要是应税收入计入“其他应付款”科目，未按规定申报缴纳营业税。

　　（二）城市维护建设税、教育费附加缴纳情况的检查

　　该公司2005年1月1日至2007年4月30日应纳营业税11794468.04元，该企业所在地城市维护建设税适用税率为7%，应纳城市维护建设税825612.76元，已纳城市维护建设税177315.08元，应补城市维护建设税648297.68元。应纳教育费附加353834.04元，已缴纳教育费附加75992.18元，应补教育费附加277841.86元。

　　（三）个人所得税缴纳情况的检查

　　该公司工资构成由基本工资和补助工资等构成，个人所得税由公司代扣代缴。

　　2005年发放员工工资2401457.7元，申报代扣代缴个人所得税199356.57元，2006年发放员工工资2986272.03元，申报代扣代缴个人所得税247884.88元，2007年1月-4月发放员工工资1274338.37元，申报代扣代缴个人所得税87979.58元，以上合计申报代扣代缴个人所得税为535221.03元，经审核暂未发现问题。

　　（四）房产税缴纳情况的检查

　　该项目售楼处房产原值为105万元，2005年2月开始使用，2005年3-12月应缴房产税7350元，已缴房产税7980元，2006年应缴已缴纳房产税8820元，2007年4月缴纳房产税8820元，经审核暂未发现问题。

　　（五）土地增值税缴纳情况的检查

　　该公司2005年1月至2006年12月取得房款收入合计为：205031605.34元，预征率0.5%，应预缴土地增值税1025158.03元，2007年1-3月取得房款收入合计为29857755.00元，预征率1%，应预缴土地增值税298577.55元，合计应预缴土地增值税1323735.58元，已缴纳土地增值税253307.27元，少缴土地增值税1070428.31元。

　　（六）印花税缴纳情况的检查

　　该公司的合同主要是加工承揽合同、购销合同，检查人员抽查合同贴花情况，均已贴花，经审核暂未发现问题。

　　（七）城镇土地使用税缴纳情况的检查

　　该公司项目用地，经测量占地面积13132平方米，该企业按一级土地10元/平方米缴纳城镇土地使用税，2005年、2006、2007年每年各缴纳131320元，经审核暂未发现问题。

　　（八）、发票检查情况

　　经检查，发现该公司收取房款未按规定开具发票。

　　五、定性处理结果

　　针对检查中发现的问题，并根据其涉税违法行为的情节和性质，对该公司提出以下处理意见：该公司应补营业税9261395.37元，应补城市维护建设税648297.68元，应补教育费附加277841.86元，应补土地增值税1070428.31元，并对其加收营业税滞纳金1011284.14元，城建税滞纳金70789.89元，土地增值税滞纳金77031.22元，并处以未按规定开具发票2000.00元的罚款，与税款一并入库。

　　1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第九条的有关规定，该公司应补缴营业税9261395.37元。

　　2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条第一款以及京政发[1985]86号《北京市实施<中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的细则》第二条、第三条、第四条第一款的有关规定，该公司应补缴城市维护建设税648297.68元。

　　3、根据国发[1986]50号国务院发布的《征收教育费附加的暂行规定》第一条、第二条及京政发[1994]18号《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》第一条的有关规定，该公司应补缴教育费附加277841.86元。

　　4、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第五条及京地税地[2003]653号文件《北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》第三条、第五条、[2005]557号文件《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第二条、[2006]509号文件《北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》第一条的规定，该公司应补缴土地增值税1070428.31元。

　　5、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的有关规定，该公司应加收营业税滞纳金1011284.14元，城建税滞纳金70789.89元。

　　6、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的有关规定及财税[2006]21号文件《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第三款的规定，该公司应加收土地增值税滞纳金77031.22元。

　　7、根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第三款及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第一款的规定，并处以2000.00元的罚款。

　　案例分析

　　本案中，北京某房地产公司应缴未缴案的发生，具有一定的典型性，应注意以下几个方面：

　　1、在营业税的检查中，除注意对营业收入帐进行仔细检查外，还要特别加强对往来帐的检查，要仔细查看公司往来的实质内容是否与营业收入有关，本案企业就是把定金收入挂在个人往来帐上，认为该定金有可能退，未计提缴纳营业税。

　　2、该涉税案一方面有企业自身原因，另一方面也反映出我们税务机关对房地产企业税收征管上存在的问题，税务机关在日常征管中还应当加大税法的宣传力度、深度，对企业的经营运作、财务管理、会计核算等涉税信息作深入的了解并及时给予相应的指导，融管理于服务之中，将税收违法行为隐患消灭在“萌芽”状态，真正做到管理与服务的有效结合。

　　3、税务机关对外要加大税收法规政策的宣传力度，对内各部门应密切协调，对纳税检查发现的问题应及时有效地在征管中得到解决和落实。