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所谓回迁安置房是指因城市规划、土地开发、危房改造等原因，由拆迁人或开发商将规划改造区域内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准，以及事先签订的拆迁安置协议，为被拆迁人回迁安置新建的房屋。根据现行营业税相关政策规定，纳税人在房地产开发过程中，给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及被拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但基于回迁安置房的特殊性和安置形式的多样性，对其计税营业额的确定，亦应根据不同的回迁安置情形，采取不同的核定方法。
产权调换、互不补价的计税营业额的确定
产权调换、互不补价是指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。
产权调换、超面积补价的计税营业额的确定
产权调换、超面积补价是指开发商与被拆迁人之间在回迁安置房面积与拆迁房面积相等的部分不收取房屋价款，开发商就对超出拆迁面积安置房屋的部分，向被拆迁人收取房屋差价款的一种安置形式。其计税营业额应分别确定，即对回迁面积与拆迁面积相等的部分，按照以上第一种方法即按同类住宅房屋的成本价核定计税营业额。对超面积安置部分收取房款的，应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定，就其实际收取的房屋补价款为计税营业额。如开发商收取的超面积补价款低于同类商品房市场价格的，则应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定其计税营业额。即（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
产权调换、互相作价的计税营业额的确定
产权调换、互相作价是指开发商与被拆迁人之间通过对拆迁房屋的评估作价，并向被拆迁人进行货币补偿，然后，被拆迁人再根据拆迁回迁协议，向开发商购买新建的回迁安置房的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定，就开发商实际取得的收入为计税营业额。如果开发商收取回迁安置的房价明显偏低的，则应按照以上第二种对超面积安置部分收取房款的核定方法，核定其计税营业额。
产权调换、土地不作价、互不补房款的计税营业额的确定
产权调换、土地不作价、互不补房款是指开发商在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条第一款第（三）项规定，核定其计税营业额。即按下列公式核定：计税营业额＝工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率），其中公式中的工程成本不包含回迁安置房所处地块的土地成本。但是，采取该方法核定计税营业额必须符合下列三个条件：一是开发商必须以自己的名义立项；二是开发商必须在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房；三是开发商必须是无偿地向原居民转让回迁安置房的所有权。
回迁安置房——
回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
回迁安置房的特点：
1.户型等自然情况的不确定性。一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。
2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。
3.等待的时间太长。回迁安置的时间都很长，一般要三年。俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。
4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。
5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。
6.回迁安置房不会建在小区内的中心位置，有时还会单独盖几栋楼来安置回迁户，这对住户的出行、购物等都带来了不便。
7.另一方面，当拆迁人在安置时达不到动迁协议的约定时，折迁人能否按约定承担赔偿责任也是需要注意的。 |
