|
关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知
财税[2016]140号:
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下： 一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
蓝敏：这一思想实际上在营业税时代就一以贯之。凡是风险与收益共担的，都是投资行为；不担风险，取得某种承诺的收入，就是借款行为。 理财产品分为两类，一类是保本的，包括固定收益和浮动收益，即本金没有收回风险。这类税务上被理解为一种资金占用收入，其取得的收益属于增值税征税范围，属贷款。 另一类是非保本的，可能亏、可能盈，这就是真正的投资收益，这个收益，不论何何时取得，都不属于增值税征收范围。本质上与投资成立公司是一样的，分红、收回都不涉及流转税。 有人问我：“以房产作价投资，共担现风险，以前不交营业税，营改增后不是说要交增值税了吗？” 这可能是把两件事弄混了。以房产作价投资共担风险，以前投资时不视同销售交营业税，现在要视同销售交增值税。但这种情况下取得的投资收益，并不交增值税。
二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。
蓝敏：持有至到期，如果如本文件上条所称非保本理财产品，按投资及收回处理，不征增值税；如果是保本的理财产品，按贷款征税。 反之，凡到期前转让，是转让金额商品。转让亏损可以与其它金融商品转让差额合并计算。 贷款与金融商品转让，在增值税计算规则上不一样。
三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
蓝敏：这实际上是对以上金融机构的一个特殊照顾。 理解这一条，主要是理解上述金融机构之外的公司借款会有什么样的待遇。它们可没有这等好事。 比如，合同约定利息每30天支付，结息日到了，利息被拖欠，利息的增值税是必须要交的。90天以后，金融机构可以暂不纳税，但非金融机构依然要纳税。 金融机构90天后，倒可以暂不交税，非金融机构怎么办呢？ 一旦利息逾期，有两个方法： 一是催收，债务人违约，但此时注意要缴纳增值税； 二是修改并重新签定借款合同，约定按客户承诺的新的日期收取利息，此时就可以不交增值税了，但此时相当于放纵了客户的违约行为，债务人没有违约。 金融机构可以两头都占便宜，90天后，既不交增值税，又认定借款者违约；非金额机构，即普通公司，就不行。
四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。
蓝敏：资管产品，是获得监管机构批准的公募基金管理公司或证券公司，向特定客户募集资金或者接受特定客户财产委托担任资产管理人，由托管机构担任资产托管人，为资产委托人的利益，运用委托财产进行投资的一种标准化金融产品。 “运营过程中”，是以管理人名义对外经营，所以，以其为增值税纳税人，符合增值的一般规定，因为增值税对“行为”征税。
五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。
蓝敏：过渡政策。营改增之前交营业税，也按差额计算，可能试点前也会出现负差。不让结转显然不合理。
六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。
蓝敏：好！跟上了融资租赁公司备案制的改革节奏。实际上，税务在这一问题上是超脱的。
七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
蓝敏：这显然是一大利好。 政策的理由是这样的：政府出让土地应该是净地，要达到净地的标准，则拆迁补偿费用和前期开发费都应该包含其中。 但要注意，前期开发费必须是支付给政府的，实际上也就构成了净地的出让支出，可以参与扣减合情合理。如果是自行开发，则不行，不过，自行开发，会取得增值税专用发票。 拆迁补偿，按现行拆迁补偿法规，应该是政府去拆迁补偿，这样补偿金就全部进入地价了。但实际上，由开发商直接补偿的情况还不少，所以，支付给个人或其它单位的也算，这样的规定是务实的。 “应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”——什么样的资料才算数呢？ 注意，这一规定也是实质重于形式的，并没有对形式提出要求，只要能证明真实性就行。 一般就是协议、名单、签收单等，关键看内容。
八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
蓝敏：母公司拍下土地，过户在项目公司名下，企业所得税和土地增值税上都有类似的规定。现在增值税的规定更细致，要求满足以上三项条件。 第（一）项指，必须要完成土地变更；（二）变更不影响土地价款及性质；（三）要求必须是全资子公司。第三点有点严格了，未来如果有新投资方投资项目公司呢？其扣减就成了问题。 有人问，母公司支付土地款后，再过户给项目公司，双方如何进行账务处理呢？ 最简单的做法，母公司地价挂往来，完成变更后由子公司支付。 从招拍挂角度看看变更的程序要求。按国土部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发［2006］114号）规定，： （6）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。
蓝敏：餐饮服务与食品外卖，是最难界定的。税务总局几次一刀切： 最开始是，“下设门市外卖算销售”；后来是“现场吃算餐饮、非现场吃算销售”。 此一规定，就全部算餐饮了，餐饮好，6%。 关键是“提供餐饮服务的纳税人”，这是什么意思？兼营销售与餐饮服务怎么办？告诉大家吧，这是无法严格分清的，可以多多筹划。对纳税人来说，会做的可以降税负，不会做的可能增风险。
十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。
蓝敏：以前，只要不是整体的打包会议服务，这类“提供的会议场地及配套服务”，会被理解为租赁。现在更注重实质了。赞。
十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。
蓝敏：缆车、索道之类，本属运输业。但在游览场所内，按照“文化体育服务”纳税，是很务实的规定。
十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。 非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（二十六）项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。 十三、一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。
蓝敏：以上两项，新的可选择简易计税的项目。
十四、纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。
蓝敏：以前专家们有争议，但大多数都倾向于按安全保护纳税。从其业务实质上入手。这种服务，核心不是运输，而是保护。
十五、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。 十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。
蓝敏：按十五条的理解，物业进行装修，也是装修，是合适的。所以，物业公司如果做此业务，算兼营应该分别核算。 按十六条的理解，这算劳务大包了。与把船租给他人，并配备操作人员，叫“期租”，按运输业纳税而非租赁业，是一个道理。
十七、自2017年1月1日起，生产企业销售自产的海洋工程结构物，或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物，应按规定缴纳增值税，不再适用《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）或者《财政部国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》（财税〔2014〕62号）规定的增值税出口退税政策，但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油（气）田开采企业的除外。 2017年1月1日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同，在合同到期前，可继续按现行相关出口退税政策执行。
蓝敏：中国企业买给中国企业，本不能算出口，但被规定为“视同出口”。现在不再视同了，不再是零税率，要纳税，开增值税专用发票。
十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。
蓝敏：文件的最后一段，非常重要。 这个文件12月21号发文，溯及了既往。 但它是对既有规定的明确还是新的规定呢？不好说。一分析就会有争议。本条规定了一个原则：此前已征的应予免征或不征的增值税，未来可以抵税。 那么，如果此前因税率不正确而多征的呢？能不能抵呢？显然不能按本文件抵税退税；那么，能否以本文件为由要求退税呢？ 可以的理由就是：本文件是对32号文的解释，并且其生效日是5月1日。只是，一般水平的公司是办不下来的。 那么，如果此前因税率不正确而少征的税呢？能依本文件补税吗？不行的理由就是：规范性文件对纳税人不利的规定，不能溯及既往。争不争得赢，看水平。
财政部 国家税务总局 2016年12月21日 |
相关阅读
版权声明：
出于传递更多信息之目的，本网除原创、整理之外所转载的内容，其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场，政策法规来源以官方发布为准，政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关！所有转载内容均注明来源和作者，如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网（sfd2008@qq.com）联系，我们将在核实后及时进行相应处理。
最新内容
热点内容
