中评协[2017]38号 中国资产评估协会关于印发《资产评估执业准则——不动产》的通知

中国资产评估协会关于印发《资产评估执业准则——不动产》的通知

中评协[2017]38号       2017-09-08

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会)：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——不动产》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——不动产》，现予发布，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——不动产》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　税屋附件：《资产评估执业准则——不动产》

中国资产评估协会

2017年9月8日

　　税屋附件：

资产评估执业准则——不动产

　　第一章 总则

　　第一条 为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

　　本准则所称不动产不包含海域、林木等。

　　第三条 本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

　　第四条 执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。

　　第二章 基本遵循

　　第五条 执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。

　　当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第六条 资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。

　　第七条 不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

　　第八条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。

　　第三章 操作要求

　　第九条 执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。

　　第十条 执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。

　　第十一条 执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。

　　第十二条 不动产组成部分的价值存在相互影响关系。建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当计算该损失金额并加以扣除。

　　对于土建工程与机器设备安装为一体或者形成紧密关联的不动产，应当关注机器设备与不动产的关系，合理进行区分，并考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。

　　第十三条 执行不动产评估业务，一般情况下，应当对所评估的不动产进行现场调查，明确不动产存在状态并关注其权属状况。特殊情况下，如需采用抽样等方法对不动产进行现场调查，应当充分考虑抽样风险。

　　对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以披露。

　　第十四条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。

　　第十五条 执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。

　　第四章 评估方法

　　第十六条 执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。

　　第十七条 采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息包括：

　　(一)交易实例的基本状况，主要包括：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等;

　　(二)成交日期;

　　(三)成交价格，包括总价、单价及计价方式;

　　(四)付款方式;

　　(五)交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。

　　第十八条 用作参照物的交易实例应当具备下列条件：

　　(一)在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似;

　　(二)成交日期与评估基准日接近;

　　(三)交易类型与评估目的相适合;

　　(四)成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。