房屋赠与、房屋交换、房屋买卖，要交契税吗？

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

【提示】2016年5月1日全面营改增之后，转让不动产缴纳增值税，上述图中列示的营业税属于全面营改增之前转让不动产缴纳的税种。

【相关链接】契税应当与土地增值税结合起来掌握，它们之间有共同之处。但土地增值税是在土地、建筑物交易过程中对转让方征收的，而契税则是针对这一交易行为中的承受方征收的，两个税种调节的目的是不同的。

一、纳税义务人和征税范围

（一）、纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

【例题·多选题】孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（ ）。

A.孙某应缴纳契税

B.王某应缴纳契税

C.孙某应缴纳印花税

D.王某应缴纳印花税

【答案】BCD

【解析】契税以承受方为纳税义务人，因此A选项不正确。

（二）、征税范围

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：

1.国有土地使用权出让（不征收土地增值税）

【解释】不得因减免土地出让金而减免契税。（重要）

2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（征收土地增值税）

【解释】不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖

视同买卖房屋的情况：

（1）以房产抵债或实物交换房屋。

经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

【解释】以房产抵债，按房产折价款缴纳契税

看到过一个案例，说A用市场价值1000万的房子抵偿了欠B的800万债务，那么B交契税是按照1000万交还是800万交，答案是按照800交，为什么呢?难道不应该是差价吗?

不是按差价，这不是房地产交换，不要混淆了知识点。这是折价抵债，是按房屋的折价款800万计算契税。

【例题·单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。（2010年）

A.居民甲应缴纳契税1万元

B.居民乙应缴纳契税1万元

C.居民甲应缴纳契税10万元

D.居民乙应缴纳契税10万元

【答案】C

【解析】承受人应该缴纳契税，以房产抵债，按房产折价款缴纳契税，房产折价款为180+20=200（万元），应纳契税=200×5%=10（万元）。

（2）以房产作投资或入股。这种交易业务属房屋产权转移，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

【解释】以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。

（3）买房拆料或翻建新房应照章征收契税。

4.房屋赠与

以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

【解释】非法定继承人根据遗嘱承受继承死者生前的土地、房屋权属，属于遗赠，也属于赠与行为，应征收契税。

5.房屋交换

【解释】单位之间互换房屋，要缴纳土地增值税。

6.其他房屋转移行为

以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

房屋互换：重点在计算

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

（一）、契税的税率

契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。

（二）、计税依据

1.土地使用权出让、出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

（原则）房屋互换契税：谁掏钱，谁交契税

4.以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益。

5.房屋附属设施征收契税依据

①不涉及土地使用权、房屋产权变动的不缴契税。

②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。（房子可以分期，契税不能分期）

③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收契税，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

【例题·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ）。（2014年）

A.购买的房屋以成交价格作为计税依据

B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据

C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据

D.转让以划拨方式取得的土地使用权，以补交的土地使用权出让金作为计税依据

【答案】ABD

【解析】选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。