企业异地处置不动产如何纳税

企业异地处置不动产如何纳税

　　我国是“分灶吃饭”的财政体制，企业异地处置不动产是否就地缴纳税款以及如何缴纳，直接关乎到地方财政利益。处置不动产主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税以及印花税等。异地处置不动产是否全部在不动产所在地纳税?以及发票在哪里开具?

　　一、增值税方面，企业转让不动产，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，无论是按简易计税方法还是一般计税方法，均按以下公式计算就地预缴增值税：1.自建不动产应预缴税款=(全部价款价外费用)/(1+5%)×5%;2.非自建不动产应预缴税款=[(全部价款价外费用)-不动产购置原价]/(1+5%)×5%。同时，就地预缴的还包括随预征增值税附征旳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

　　二、土地增值税方面，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十五条规定：“根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：(1)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。……(2)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。”第十七条规定：“条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。”因此，异地销售不动产，应当在不动产所在地缴纳土地增值税。

　　三、企业所得税方面，异地处置不动产是企业收入的组成部分，根据《企业所得税法》第五十条规定，除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点;但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。因此，现行企业所得税法实行法人所得税制度，以法人作为纳税人，总分公司是汇总纳税。异地只有不动产，不设分公司的，不在当地缴纳企业所得税。只有施工企业跨区域提供建筑服务为例外。

　　四、印花税方面，一般来说，纳税人为单位的，印花税向其机构所在地的主管税务机关申报缴納。但对不动产产权发生转移的，印花税向其不动产所在地的主管税务机关申报缴纳。因此，异地处置不动产，应当就地缴纳印花税。

　　五、发票开具方面，企业异地销售不动产，虽然增值税应当就地预缴，但发票仍然是在机构所在地开具增值税发票。注意：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所   作者：纪宏奎
 

一般纳税人转让异地不动产，到底如何预缴增值税?

　　你好，某工业企业为一般纳税人，注册在海南，2021年111月出售位于安徽的房产(2017年7月份自建)，采用一般计税方法。在预缴增值税时需将含税销售额换算成不含税销售额，请问：在换算时应该除以1+9%还是除以1+5%?

　　【品税阁解析】直白一点说，这个网友的问题是：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)的规定，一般纳税人(非房地产开发企业)异地售房需预缴增值税，如采用一般计税方法，在计算预缴税款时业界有两种观点，一种是用含税收入除以税率，即预缴增值税=销售含税收入÷(1+9%)×3%，还有一种是用含税收入除以征收率，即预缴增值税=销售含税收入÷(1+5%)×3%。

　　那么，到底哪种计算方式正确?

　　我们先来看相关的政策规定：

　　《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　。。。。。。。。

　　(六)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　通篇阅读该公告后可以发现，该公告仅对异地售房预缴增值税做了原则性的规定，但对具体如何计算预缴税款，尤其是如何将含税销售额换算成不含税销售额没有明确。

　　那么，在这种情况下究竟如何计算预缴税款，在将含税销售额换算成不含税销售额，到底是应该除以1+9%还是1+5%?

　　我们先来看看其他几种常见的需预缴增值税的业务，政策是如何规定的?

　　【业务一】出租不动产：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　该公告第七条预缴税款的计算：

　　(一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

　　应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

　　【业务二】异地提供建筑服务：《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号)第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：

　　(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

　　(二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

　　。。。。。。

　　第五条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：

　　(一)适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%

　　【业务三】房企销售开发项目：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　通过研读政策可以发现，对于一般纳税人出租不动产、异地提供建筑服务、房企销售开发项目等常见业务，在预缴增值税将含税销售额换算成不含税销售额时，政策均明确规定应除以适用税率而不是征收率。

　　再者，我们来分析增值税销售额的计算原理：

　　《增值税暂行条例实施细则》第十四条规定，一般纳税人销售货物或者应税劳务，采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)。此计算公式确定了含税销售额转换成不含税销售额的方法，即用含税销售额÷(1+税率)。

　　而预缴税款不管是用含税收入除以1+9%还是用含税收入除以1+5%，其目的都是将含税销售额换算成不含税销售额，故笔者认为也应遵循《细则》规定的计算公式，即对于一般纳税人一般计税方式而言，将含税销售额换算成不含税销售额时，应该是除以适用税率而不是征收率。

　　综上，无论是参照常见业务的相关规定还是从税法原理角度分析，笔者认为，一般纳税人转让异地房产(采用一般计税方式)，预缴增值税应该等于“销售含税收入÷(1+9%)×3%”而不是“销售含税收入÷(1+5%)×3%”。

　　来源：品税阁      作者：sl    2021.09.13
 

异地不动产如何就地预缴增值税

　　我国是“分灶吃饭”的财政体制，营改增之前，不论是销售不动产，还是不动产租赁，均在不动产所在地缴纳营业税。营改增之后，为平衡地方利益，仍实行就地预缴增值税的方式。具体就地预缴增值税区分以下情况：

　　一、房地产开发企业跨区域开发房地产项目。因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目(未成立法人公司或分公司)，所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况。房地产开发企业跨区域开发房地产项目，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税。应预缴增值税=销售含税收入÷(1适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法的，按照适用税率9%计算;适用简易计税方法的，按照5%的征收率计算。房地产企业预收房款即应当预缴增值税。

　　二、纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的房地产，应当在房地产所在地预缴增值税。预缴增值税具体计算方法如下：纳税人出租房地产，适用一般计税方法，预缴增值税=销售含税收入÷(1 9%)×3%;纳税人出租房地产适用简易计税方法的，应纳税额为=销售含税收入÷(1 5%)×5%。

　　三、单位转让异地持有的房产应当就地预缴增值税：

　　1、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，可以选择适用简易计税方法计税。扣除房地产购买原价或取得房地产时的价格后所得的总价和额外费用的余额为销售额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

　　2、一般纳税人转让2016年4月30日前建成的房地产，可以选择适用简易计税方法计税。取得的总价和额外费用为销售金额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

　　3、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，选择适用一般计税方法的，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人从总价和价外收入中扣除购买房地产的原价或取得房地产时定价后的余额按5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

　　4、一般纳税人在2016年4月30日前转让其自建房地产，选择适用一般计税方法的，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的总价和额外费用的5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

　　5、一般纳税人转让2016年5月1日后取得的房地产(不含自建)时，适用一般计税方法，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人从总价和价外收入中扣除购买房地产的原价或取得房地产时定价后的余额，并按5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

　　6、一般纳税人在2016年5月1日后转让其自建房地产时，适用一般计税方法，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的总价和额外费用的5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

　　7、小规模纳税人转让其取得的(不含自建)房地产，扣除房地产购买原价或取得房地产时的价格后的余额为销售额，按5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

　　8、小规模纳税人转让其自建房地产，以取得的总价和额外费用作为销售额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税。

　　应当注意：1、就地预缴不仅仅指增值税，还有随预征增值税附征城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，另外还包括城镇土地使用税以及房屋出租所涉及的房产税等;2、对市州范围内跨县(市、区)，有的地方税务机关规定可以统一在机构所在地统一缴纳，具体要视市州税务局的具体规定;3、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。因此，跨区域土地租赁也应当比照不动产租赁就地预缴增值税。

　　来源：中汇武汉税务师事务所  作者：纪宏奎
 

异地施工项目多预缴的增值税，找谁退?

　　建筑业企业的增值税需要预缴的情况，通常有两种，第一种是在跨地级行政区提供建筑服务;第二种是收到符合条件的建筑服务预收款。部分建筑企业在竣工时按照合同金额全额开具了建筑服务发票，最终结算时，结算金额小于开票金额，需要红冲发票，涉及前期多预缴的增值税需要退税，应该去哪退，项目所在地还是机构所在地主管税务机关?

　　铁蛋个人认为，预缴在哪交的，退税就在哪退。但需要注意另外一个问题，跨地级行政区提供建筑服务且适用简易计税方法计税的项目，按照结算金额开具最后一张发票预缴增值税时，如果存在分包的，应该在最后一次预缴时将未差额扣除的分包发票全部用于差额扣除，当期扣除不完的在项目地就地申请退税。如果最后一次预缴时不将分包发票全部扣除完又未申请退税的，在机构纳税申报时进行分包差额扣除存在一定风险，而后再找项目地主管税务机关申请退税，需要再跑一趟办理退税手续，也存在一定的退税周期，造成资金占用的情况。当然，如果是异地施工的一般计税项目则不存在这个问题。

　　来源：铁蛋税客  作者：林久时

        2017年11月的解析——

转让异地不动产的增值税税务处理

        编者按：我们都知道：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。在实务中，如何进行会计处理和税务处理，现与大家试探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

     《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》明确规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

       在实务中，如何进行会计处理和税务处理，现与大家试探讨如下。

       案例：2017年10月31日，吉祥公司转让2015年12月购置的异地房产，购买价1,050,000.00元，采用简易计税方法，转让价款为3,150,000.00元，并收到转让款。

       一、收到转让款

       会计处理：

        借：银行存款     3,150,000.00

             贷：营业收入—其他业务收入         3,05,000.00

                    应交税费—应交增值税（简易计税）    100,000.00

       税务处理：可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额2,100,000.00元（=3,150,000.00-1,050,000.00）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额100,000.00元（=2,100,000.00/（1+5%）*5%）。

       二、异地预缴

       会计处理：

       借：应交税费—预交增值税    100,000.00

              贷：银行存款    100,000.00

       税务处理：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，应向吉祥公司转让的异地房产向不动产所在地主管地税机关预缴税款100,000.00元。

       三、月末纳税申报

        预交增值税后，因税款已交，在简易计税的情况下，“应交税费——简易计税”核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务，不必结转至“应交税费——未交增值税”科目。

       会计处理：

       借：应交税费—应交增值税（简易计税）    100,000.00

              贷：应交税费—预交增值税    100,000.000

        税务处理：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，吉祥公司2017年10月31日收到房产转让款，应按规定开具增值税发票，销售额3,05,000.00元，税额100,000.00元。应向吉祥公司主管税务机关进行纳税申报。

      思考：吉祥公司采取简易计税能否开具增值税专用发票？请说明你的观点和理由。

      来源：中国税务报  作者：李冼