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但是按照这种方法，对于一些不可销售的公共配套设施（配电房等）无法取得面积，也无法计算出整个项目的总面积。同时需要注意，扣除单体中不可出售的部分（如车道、人防等）。 3、按照扣减法 总可售面积=总建筑面积－公共配套建筑面积 这里面总可售面积可以从规划中取得，并按照实际施工情况适当调整。然后，减去不可销售的公共配套设施（配电房等）的面积，再减去单体中不可出售的部分（如车道、人防等），可以得出大致准确的总可售面积。 四、销售使用权的情况 1、自己拥有使用权 拥有使用权而没有所有权的建筑，通常是没有缴纳土地出让金的地下车库，或者是前面讨论过的立体车库等。对于这类情况，物权法第七十四条没有做出明确的权属认定，只是规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 对于这种情况，通常在成本分配的时候不考虑土地出让金和补偿部分，其他基本可以参与单体建筑中进行分配。在对外出售或长期/永久性出租的时候，在分摊相应的成本。 2、自己不拥有使用权 这种情况比较特殊。对于没有缴纳人防异地建设费的项目，需要在人防部门的监督下，按规定修建地下人防工程（通称分为储人和储物两种，前者的建筑费用更高一些）。在竣工后将人防工程移交给当地人防部门后，通常开发单位可以以象征性的费用租下来。通称在不改变原人防工程格局的情况下，略加改造成可以出租的车库（或仓库）。 对于这种情况，是不是按照转租的情况进行操作更好一些呢？理由如下： ⑴ 没有土地增值税； ⑵ 成本核算清晰； ⑶ 更加符合实际情况。 3、预交所得税 这只是一个疑问：对于出租出售使用权的情况，是否也需要按照31号文预交所得税？好像没有明确规定。 |
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