税收征管实际操作65个争议疑难问题及解答

　　11.根据《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知[国税函2010(220)号]第三条房地产开发费用的扣除问题中“(三) 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。”是指的银行借款利息可以据实扣除，而向其他企业借款的利息不能扣除，只能按其他房地产开发费用再按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5%以内计算扣除?

　　答：按照上述理解执行。

　　12.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”分摊方式是企业可选择还是税务机关可以指定?是否所有扣除只能选定一种方法?

　　答：按转让项目选择分摊方式。

　　13.对于房地产企业因某种原因，未签订土地出让合同，未取得国有土地使用权(有的企业缴纳了部分土地出让金)，但是已使用土地，并取得售房收入，此售房收入是否应预缴土地增值税?

　　答：对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为征收土地增值税。

　　14.企业在管理费用中列支的职工旅游费用是否可以在土地增值税清算时扣除?有的走差旅费，有的走福利费，但后附报销凭据是机票、住宿票及景点门票等。

　　答：目前国家相关政策中还没有允许职工旅游费用可以扣除的规定。

　　15.企业在土地增值税清算时有部分地下停车位以赠送的方式和房屋一起销售，赠送的地下停车位是否视同销售?如果不视同销售其成本是否可以扣除。

　　答：赠送的地下停车位不视同销售，其成本按规定扣除。

　　16.在分期进行土地增值税清算时，地下车位及车库应如何分配，企业一期公共绿地下为一号车库(车位)，二期公共绿地下为二号车库(车位)，能否按照规划直接将一号车库归属一期，二号车库归属二期?另外，在计算土地增值税时，将车位、车库划分为非普通住宅，其对应的扣除项目金额如何计算，除直接建安成本外，是否应和住宅一起分摊土地成本、拆迁补偿、前期费用、开发间接费用、借款利息、开发费用等相关扣除项目?若共同分摊上述扣除项目，由于车库、车位没有可售面积，能否按施工图纸与企业自行测算计量的车库、车位面积视为可售面积作为分摊依据?

　　答：沈阳市暂按下面方法执行：车位、车库可以按照规划进行分期;车位、车库的销售收入计入非住宅，其成本与费用和住宅一起分摊;车位、车库不计入可售面积。

　　17.若扣除项目中的房地产开发费用为据实扣除，管理费用科目(如管理人员工资、办公费、业务招待费)发生额应计算到何时为止?

　　答：到清算时点

　　18.关于房地产开发费用扣除问题。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文件中第三条房地产开发费用的扣除问题第二款规定“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除”“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。”中所陈述的“金额之和的10%以内计算扣除”是指无论实际房地产开发费用支出有多少都只按10%全额扣除，还是指与实际房地产开发费用相比较后金额少于10%比例的要据实扣除?

　　答：根据辽宁省人民政府办公厅《关于征收土地增值税有关问题的通知》(辽政办发〔1995〕24号)第一条：对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用不超过开发产品成本10%，据实扣除，超过开发产品成本10%的，按10%计算扣除。

　　(三)契税问题

　　19.关于是否征收契税的问题。某房开企业通过挂牌交易取得土地使用权，已经签订土地挂牌交易成交确认书，并缴纳全部土地出让金，但尚未签订国有土地出让合同，是否征收契税?如果在未签订国有土地出让合同的情况下已经开始施工，是否征收契税?

　　答：《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。辽宁省地方税务局《关于契税几个政策界限问题的批复》(辽地税农[1998]351号)第一条规定：对于房地房开发公司等用地单位没办理有关土地使用权出让、转让手续，经土地管理部门同意，已经开始“三通一平”(即通电、通水、通气平整施工场地)等前期施工的，用地单位已经使用土地，应按契税有关规定预缴税款，待土地出让、转让合同签订后，按成交价格计算税款，多退少补。

　　20.某房开企业于2004年5月从沈阳市土地储备交易中心竞得某地块，该地块为净地，沈阳市土地储备交易中心在拆迁此地块使之成为净地过程中，由于资金不足向银行贷款，在向此房开出让该地块过程中，除土地出让金外，另收取银行贷款利息。沈阳市土地储备交易中心已给该公司开具土地出让金收款收据，其中部分收据注明是利息。请示：该公司支付的由土地储备中心的利息是否是契税的计税依据?

　　答：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”利息支出为取得土地使用权应支付的费用，属契税计税依据。

　　21.婚姻存续期间以夫妻名义购房，双方约定共同共有，在产权证下发后，申请更为其中一人单独所有，是否属于房屋共有权的变动?如不属于是否可按赠与征收契税?

　　答：夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为，不征收契税。

　　22.城市房屋拆迁，被拆迁房屋为网点，后被拆迁人用货币补偿款重新购置住宅的，能否享受契税抵免政策?

　　答：财政部 国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)第二条：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税”的规定，城镇房屋拆迁契税优惠政策仅限住房。

　　23.对于有偿划拨土地使用权征税问题：如何认定有偿划拨?对于有偿划拨的土地计税依据如何确定?

　　答：辽宁省地方税务局办公室《关于锦州实华房屋开发公司缴纳契税问题的批复》(辽地税办发[2001]9号)第一条：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和契税暂行条例的立法精神，锦州实华房屋开发公司以有偿划拨方式取得的国有土地使用权应按有偿使用土地的其他方式(出让或转让)征收契税。锦州实华房屋开发公司签订“国有土地使用权有偿划拨合同”后10日内，应到当地契税征收机关申报纳税。依据该条款规定，以国有土地使用权划拨合同内容认定是否有偿;《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

　　24.沈地税发[2008]213文件第二条第二款“对征收机关以征收土地使用权契税……在补缴新发生配套费用和拆迁补偿费契税时，滞纳金不予征收”中“新发生”的时间如何界定?如2008年9月已按出让金缴纳土地契税，2009年5月发生的配套费，2010年10月补缴，是否征收滞纳金?

　　答：“新发生”费用是指已按原有合同纳税，且征收机关出具了《契税完税证》、《契证》、《缴纳土地契税确认书》的，在稽查环节又发现的费用;按契税现行政策规定，所提具体实例应不存在。

　　25.夫妻一方在婚姻存续期间购房一处，签订财产约定协议。协议规定，房产归男方一人所有。现男方去世，女方欲放弃继承，将房产全部过户到男方独子名下。现请市局明确男方生前购买的此处房产是否视为夫妻共有财产?

　　答：请依据公证部门出具的《继承公证书》内容来认定是否为夫妻共有财产。

　　(四)耕地占用税问题

　　26.国土和资源规划局在挂牌出让地块时，已将地块性质由耕地转为建设用地，房开等企业在取得地块时，土地性质已为非耕地。请示：该地块的耕地占用税是否应由国土和资源规划局缴纳?

　　答：依据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》(国税发〔2007〕129号)第一条，耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人;审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人;实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。

　　(五)城市维护建设税问题

　　27.对于现行的街道管村体制(街道下辖社区和村)，对在街道管辖范围内依然存在村委会未成立社区的或者取消村委会并成立社区的，税率如何执行?如不能划分清楚各自地域的，是否一律按7%税率执行?

　　答：依然存在村委会，未成立社区的，税率执行1%，待取消村委会并成立社区后，按7%税率执行。如街道下辖的社区和村委会能够明确划分各自管辖范围，则分别适用7%和1%的税率，如不能，按照7%税率从高适用。

　　(六)印花税问题

　　28.根据《关于落实辽宁省地方税务局印花税核定征收暂行办法的通知》的规定，其中包括以销售收入金额与采购金额为计税依据核定印花税，那么这两种金额中是否含有增值税?(于洪)

　　答：《辽宁省地方税务局关于印花税若干具体问题的通知》(辽地税行[1997]321号)第八条规定，实行新税制后，有的购销合同含有增值税。对此类合同，凡是能够将价款、税金划分清楚的，按扣除增值税后的余额贴花;划分不清的，按全部合同金额贴花。