税收征管实际操作65个争议疑难问题及解答

　　七、综合问题：

　　1.沈阳某房产开发有限公司拥有沈阳德郡豪生大酒店30%的股份，且两家公司的法定代表人为同一人，该人拥有酒店40%股份。沈阳唐州开发有限公司2008年6月1日的董事会决议：同意将该公司名下房产出租给沈阳德郡豪生大酒店;考虑酒店经营前三年将面临严重亏损的情况，同意酒店开业后三年内无需支付房租;同意酒店第四年开始房屋的租金根据双方确认的酒店客房收入的15%计收。根据以上情况，现请示如下：(企业所得税均在国税征收)

　　(1)以上两户企业是否可认定为关联企业，沈阳某房产开发有限公司将房产提供给沈阳德郡豪生大酒店使用的行为是否可认定为关联交易?

　　(2)对于该房产开发有限公司提供给沈阳德郡豪生大酒店使用的房产，是根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定由沈阳德郡豪生大酒店依照房产余值代缴纳房产税，还是根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十二条、五十三条、五十四条、五十五条之规定，由税务机关核定租金，向沈阳唐州房产开发有限公司征收5%的营业税同时从租计征12%的房产税?

　　答：根据《中国人民共和国税收征收管理法》及《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发〔2009〕2号)的有关规定，问题中描述的情况应认定为关联企业。

　　营业税应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十二条、五十三条、五十四条、五十五条之规定执行。(货劳处)

　　《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。《辽宁省房产税征收管理工作规程》(辽地税财[1998]420号)第十五条规定，对按租金收入征收房产税的，以出租人实际取得的租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。如企业确实未取得上述租金收入及其他经济利益的，可依据财税[2009]128号文件规定，由无租使用房屋的企业依照房产余值代缴房产税。

　　2.关于地下车位营业税及房产税问题

　　房开公司出售地下车位(人防工程不能办理产权证)，关于流转税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》相关条款应按营业税服务业租赁征收营业税，关于财行税：根据《转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》辽地税函[2009]188号中相关条款长期出租的地下车位，租金一次性收取的应视同销售。请示：出售地下车位是否按租赁征收房产税，如不征，营业税是否应按销售不动产税目征收。

　　答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为┄┄”的规定，从2009年1月1日起，房开企业出售地下车位使用权，按“服务业——租赁业”5%征收营业税。

　　依据《辽宁省地方税务局关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复》第一条规定“根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第三条规定：‘出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12%的税率计算征收房产税。”根据《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(辽地税函[2009]188号)规定，对房地产开发企业长期出租的地下车位，一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。因此，对长期出租视同销售的地下停车位不征收房产税。

　　3.现房地产开发企业转让地下停车位使用权的现象大量出现，依据辽地税函[2007]104号中的批复，根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第三条规定：“出租的地下建筑，按照出租地下房屋建筑的有规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12%的税率计算征收房产税。同时根据《转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(辽地税函[2009]188号)中规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。

　　①对长期出租的地下停车位征收房产税还是征收土地增值税?

　　答：《辽宁省地方税务局关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复》第一条规定“根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第三条规定：‘出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12%的税率计算征收房产税。”《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(辽地税函[2009]188号)规定，对房地产开发企业长期出租的地下车位，一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。因此，对长期出租视同销售的地下停车位不征收房产税。

　　②地下停车场位于公路下方，是否应征收土地使用税及税额标准是多少?

　　答：依据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第四条，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。(财行处)

　　③如果企业已按地上建筑物占地面积缴纳了土地使用税，与其相连的地下部分是否还要征收土地使用税?

　　答：如地下部分与地上建筑物占地面积相同且同属一个纳税人，则不需重复缴纳土地税。

　　④如果整楼已出售完毕，地下部分是否应征收土地使用税?纳税义务人是谁?

　　答：整楼出售完毕，如地下部分仍用于生产经营，则应征收土地税，由土地使用权人或实际使用人缴纳。(财行处)

　　4.企业注销时，将房产和土地分给投资方，房产和土地是生产经营过程中, 企业后购置的;以上情况是否征收营业税、所得税?计税依据是否可以依据评估价格确认?(东陵)

　　答：企业注销，首先按照财税[2009]60号清算所得规定征收企业所得税。分配给投资方，区分企业投资或自然人投资征收企业或个人所得税。

　　投资企业注销时，将投资的房产、土地和企业后购置的房产、土地分给投资企业时，应将投资的房产、土地和新购置的房产、土地一并计算征收营业税。计税依据可按照评估价格确认。

　　5.某企业几年前与建筑企业签订施工合同，建造房产，施工方取得工程款未开具发票，而后由于种种原因施工方不给建设单位开具发票，或者找不到施工单位人员，造成营业税款不能及时入库，征管中如何处理?如果建设单位扣有部分质保金，愿意代缴营业税金及附加，是否可以开具发票，如何操作?如果建设单位可以代缴营业税的话，企业所得税是否征收?

　　答：按照施工合同金额，开发票时按照文件规定在施工地代扣企业所得税。

　　6.对于以拍卖形式取得房地产的计税依据的确定问题：通过拍卖取得的房地产，经过几次拍卖流拍，最后成交价格明显低于市场价格，由于拍卖的特殊性，征收各税时，是以流拍价、报纸公告价格还是市场价格作为计税依据?

　　答复：营业税、契税、土地增值税，被拍卖房产拍卖前已进行评估，且拍卖及流拍手续齐全，可认定实际成交价格为计税依据。

　　7.某纳税人出租房屋，向承租人一次收取4年的租金，现承租人向出租人索要发票，出租人向我局申请代开租赁发票，请问税款是一次收足全部税款，还是按年(分年)征收税款?

　　答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，纳税人出租房屋一次性收取4年的租金，应按收取的租金全额计算征收营业税。

　　如果纳税人是个人的，平均月租金未达到营业税起征点的，免征营业税。

　　根据国税函[2010]79号第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　个人所得税计算方法与企业所得税计算方法一致。

　　《辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知》(辽地税函[2006]125)规定，出租房屋纳税人，应于出租房屋的次月起按月缴纳房产税。《辽宁省地方税务局关于明确税收征管若干问题的通知》(辽地税发[2006]198号)规定，实行简并征期的个体户和银行企业的房产税(从价)、土地使用税的纳期按主体税种营业税一并申报缴纳外，其余纳税人的房产税(从价)、土地使用税全部改为按月征收。但根据《辽宁省地方税务系统代开发票管理办法》(辽地税发〔2003〕138号)第四条，代开发票工作要坚持先缴税再开发票的原则，即先申报缴纳税款，后代开发票。因而，房产税、城镇土地使用税原则上应按月缴纳，但是为了有效地控管税款，根据省局的规定，出租房屋纳税人在开据发票前，应先全额完税，再开发票。