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房地产税收对房价的影响有限 《21世纪》：现在商品房价格中，土地出让金占很大一部分。在已征收土地出让金的前提下，还继续开征房地产税，这样合理吗？房地产建设、经营环节中已有不少税费，房地产税改革是否要综合考虑这些因素？ 曲卫东：在土地私有制国家里，购买土地要支付地价，土地上的建筑物依然要缴交房地产税。我国土地公有，地价对应的是一定期限的土地使用权的价格，支付土地出让金与征收房地产税并不冲突。 至于增加家庭税负的问题需要从历史去考察。在住房并未完全商品化的时期，土地无偿划拨使用，住房由单位分配，这部分住房成本低，几乎未交过什么税。不过，对于年轻一辈，没有单位分房，购买的商品房里土地出让金、房地产相关税收相对多一些。开征房产税，增加的这部分负担，也是经济改革中不可避免的。 对个人或家庭而言，如果能拥有住房，要支付相应的房地产税在经济上应该也不困难。 《21世纪》：房地产税的开征，对房价会有什么影响？通过房地产税开征，增加房屋的持有成本，进而抑制过度投资需求，这似乎是比较流行的观点。目前房地产市场热度降低，很多观点认为房地产税改革的时机不佳。你怎么看？ 曲卫东：房地产税一旦开征，确实会对拥有多套住房的家庭形成一定心理上的影响，市场会有一定反应，房价会发生一定波动，但慢慢就会平静。 长远来看，房地产税对房价不会有影响。房价主要由供需关系决定，对房价影响较大的主要是货币政策等，房地产税收对房价的影响有限。 房地产税的出台，可能会影响房地产投资收益。因为当房地产供应方相对弱势时，投资者可能要自掏腰包来支付房地产税，这会使得投资收益下降；但若是供不应求的市场，房地产税能成功转嫁给承租人。 应当强调，房地产税能促进资源的合理利用。若没有房地产税，房屋空置成本很低；有了房地产税后，能加大房屋的供应。 现在经济偏冷、处于转型阶段，推出房地产税难度确实很大。除了像北京、上海这些极少数城市之外，其他城市，尤其是一些三四线城市，房地产普遍供大于求，有些城市房价持续下降。 但我个人认为不能因为经济暂时趋缓就不深化房地产税改革，一些人认为房地产税会成为压垮房地产市场的最后一根稻草，这也是不对的。因为经济转型本身就需要深化财税体制改革，具体而言要降低商业、服务业等行业税赋，这就更加需要推动房地产税的改革。如果担心对房地产市场的不利影响，从而停止财税体制改革，那经济转型从何谈起？（来源：21世纪经济报道） 房地产税的五大正面效应近日纳入全国人大立法规划并又一次引发万众瞩目的房地产税，是指包括居民消费住房在内，于不动产持有环节（或称保有环节）的税收，其改革关键是使一部分消费住房保有环节上的税收调节从无到有。十八届三中全会要求“加快房地产税立法，并适时推进改革”，这是前些年曾以物业税的名义做了模拟空转和在上海、重庆两地做了以房产税为名的改革试点之后，决策层最权威的指导意见。 在立法先行的前提下，我们应当理性看待房地产税具有的利于我国经济发展的正面效应，与此同时，也要理智探讨关于此税的一些争议。 正面效应之一 促使供需平衡，增加有效供给 在公众关注的房地产调控问题上，如要体现出“调控新政”的治本水准，制度建设是不可忽视和回避的，而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费负担合理协调，是理顺这方面制度建设、形成长效机制的关键。 房地产税改革作为整个税改重要的内在组成部分，关系到国民经济的支柱产业健康发展而形成长久的支撑力量，也涉及到千家万户的实际利益。此税在住房保有环节从无到有，会影响相关方方面面利益主体的利益预期和行为选择，促使房地产市场上供需更平衡一些，在整个社会即使不增加投入的假设前提下，原来很多的空置房也会进入市场出租或交易。 这在资源配置上看，当然是一件使整个市场中有效供给增加的好事，会减少房价动不动就往上冲的势头。虽然总体而言，它还不足以改变我们城镇化水平一路走高过程中城镇中心区不动产价格上扬曲线的基本大模样，但是可以使这个曲线的斜率低一些，泡沫少一些，发展过程中大起大落的威胁与不良影响少一些。 正面效应之二 推动地方政府职能转变，加强财源建设 目前，我国的地方税体系远未成型。1994年建立的税制框架运行和演变至今，从中央到以省为代表的地方之间分税制的维系，主要是靠共享税的“一刀切”。这几年批评之声不绝于耳的地方基层财政困难，地方天文数字的隐性负债，还有大家不断抨击的短期行为非常明显的地方土地财政倾向，其中确实有体制原因，但并非是1994年分税制改革造成的——因为省以下的各层级间财政体制安排并没有真正落实分税制。正是省以下的财政体制仍然在延续着种种规范性极差的分成制和包干制，才和其他因素一道导致了基层财政困难、地方隐性负债和土地财政等等不良问题。解决这个问题，出路就是使省以下的财政体制实际贯彻分税制。 地方税基的合理化、主体财源支柱税种的建设，与最适合地方掌握的不动产税或房地产税有着紧密联系。房地产税改革可以助力解决我国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱税种，进而落实省以下分税制，促使政府职能转变和市场经济健康化。 因此，对于地方税体系来说，这个税制建设很重要，房地产税最适合由地方政府掌握，使他们充分考虑怎样优化本地投资环境和提高公共服务水平。在自觉实行职能转变的同时，地方的财源建设问题也随每隔一段时间重评一次税基的机制而一并解决了，即内洽地结合了地方政府转变职能和财源建设两重目标的一体化实现。 |
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