一张图看懂房地产税:由来、争议、趋势

朱为群：房地产税立法需要公共讨论平台

　　在立法阶段，一个公开的讨论平台不仅有助于澄清房地产税立法中的各种疑虑，更好地形成社会共识，还能在此基础上形成良好的税制条款和相关机制。

　　日前，国土资源部下发通知，提出2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。国土资源部副部长王广华表示，全国的不动产登记机构有可能在年底基本完成职责整合。这不禁让人联想到备受关注的房地产税话题，十二届全国人大常委会立法规划近日向社会公布房地产税法被列入第一类项目，这意味着在本届全国人大常委会履职期限内房地产税法有可能完成立法程序并择机推行。

　　2011年初，上海和重庆两地实行了将房产税征收范围扩大至自住居民房产的试点改革，但试点改革方案除独栋商品住宅外基本不涉及存量房产且规定了较大的免征面积，导致应税房产数量较少和房产税收入偏低，改革效果并不显著。

　　事实上，无论是房地产相关收费的取消，还是物业税（房产税或房地产税）的改革都未有实质性进展。围绕房地产税的征收目的、立法原则、征税范围等税制构建的关键因素，都没有得到充分而广泛的讨论。无论是媒体的报道，还是专家学者的解读，都按照各自理解的税制方案表达对房地产税的意见，很大程度上带有“瞎子摸象”的意味。政府相关部门也从未公开房地产税制度可能的途径。这表明围绕房地产税的许多实质性问题长期处于“云里雾里”的状态。

　　要消除这种不透明状态，需要搭建一个房地产税立法讨论的公共平台，通过充分而理性的讨论，逐渐形成共识。只有这样，立法机构所制定的房地产税法才能最广泛和最大程度地吸纳社会公众的意见和利益诉求，从而使房地产税法获得社会公众的理解和认同。

　　目前，房地产税法由全国人大相关部门和财政部负责共同起草。按照立法程序，一旦房地产税草案完成后，将由国务院法制办向社会公布草案征求意见稿，然后进行修改再进入提请全国人大常委会讨论。

　　由于法律草案公开征求意见的限定时间只有一个月，因此若没有预先较为充分的讨论，要在短时间内让广大民众充分表达意见相当困难。尤其是房地产税法将涉及较多细节，而每一个细节都会牵涉纳税人、相关政府及其部门的权益和责任，就更需要有充分的时间进行沟通、协商来化解税法实施后可能遇到的各种阻力。例如，关于是否应该和如何设置房地产税免征额就会有许多不同意见。赞同设置免征额的意见认为应该保障人民基本生活的住房需要不被征税；而反对意见则担心免征额的设置不一定会公平合理而且还会提高税率和增加管理成本，反而弊大于利。

　　在立法阶段，一个公开的讨论平台不仅有助于澄清房地产税立法中的各种疑虑，更好地形成社会共识，还能在此基础上形成良好的税制条款和相关机制。例如，无论是房地产税征税对象和范围的确定还是税率的设置，都必须遵循“横向公平”或“纵向公平”的原则，以保证税负在不同纳税人之间分配的公平性。此外，由于房地产税的计税依据是评估价，容易产生争议，因此就需要构建一个程序公正并有效运作的税务争议解决机制，以便促进税法的良好遵从和顺利实施。

　　事实上，国外成熟的房地产税制度都是经过充分的公共讨论后才正式实施的。甚至有些地方连税率都是需要每年讨论后才确定。因此，房地产税的公共讨论本身就构成了成熟房地产税制度的一个必要组成部分。唯此，房地产税法才能生根落地并有效施行。（来源：新京报；作者单位：上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任、博士生导师）

冯海宁：房地产税立法任重道远

　　此前，虽然十八届三中全会明确“加快房地产税立法并适时推进改革”，今年有消息称房地产税立法初稿已基本成型正在内部征求意见，但由于没有正式列入立法规划，看上去仍很遥远。如今，正式列入立法规划，意味着该税法正向我们走来，至于何时出台、何时实施，有待观察。可以肯定的是，2020年前必然落地，因为“要在2020年前全面落实税收法定原则”。

　　房地产税是个综合性概念，包括相关税种。尽管有关专家已透露出部分信息，比如税率由地方自行决定，现行房产税和城镇土地使用税将合并，但在法律通过之前并不能确定。有专家建议人均60平方米内免征，也仅仅是一家之言，未必合理。在笔者看来，不管我国房地产税法最终如何定稿，都应该承载必须的功能与期待，或者说，应该围绕这些功能与期待进行立法。

　　首先，要彻底完善房地产税制。尽管早在1950年发布的《全国税政实施要则》中，就将房产税列为开征的14个税种之一，后来几次完善“房地产税暂行条例”，但至今房地产税制仍不完善，至少存在两个明显问题：一是房地产税费繁杂，且涉嫌重复征税，税费最终都转嫁给买房人。二是房地产税在开发、流通环节较多，但在房产保有环节却是缺失的。

　　这次制定房地产税法，既要清费减税也要弥补缺失，即有减有加。就清费减税来说，虽说各种税费占总房价的30%甚至更高，对此怨言很多，但地方政府未必愿意“割肉”，那么，如何平衡地方政府、开发商、购房者三方利益，对立法者是一种考验。土地出让金与房地产税存在重复征税嫌疑，能否在立法中妥善解决更是一种考验。

　　其次，要合理调节财产性收入。房产作为大多数家庭的主要财产，有的家庭拥有多套住房可出租可出售，而有的家庭却没有片瓦。可见，中国居民贫富差距形成的原因之一是财产性收入不公。因此，无论是法律确定征收对象和范围，还是地方政府确定税率，都应该让房地产税真正发挥调节居民收入差距的作用。

　　其三，要成为楼市“稳压器”。中国房价高的原因之一是投资投机盛行，虽然最近几年进行限购，但作用有限，而且从去年起大部分限购城市又取消了限购，今年3月起很多城市房价开始回升。限购是一种没有法律依据的行政治理手段，退出是应有之义，所以，要让有法律依据的房地产税对房价起到长期“稳压”作用，防止过快上涨。

　　其四，筹集财政收入需要财税改革先行。任何税收的目的之一都是为政府筹集财政收入，房地产税作为地方主要税种之一，同样肩负着增加财政收入的重任。笔者以为，财税改革应该先平衡地方财权与事权，然后根据地方财政状况再来确定房地产税征收力度。按说，如果地方政府选择房地产税，理应放弃土地财政。