一张图看懂房地产税:由来、争议、趋势

谢逸枫：中国目前房地产税不可能开征的起来

　　当代经济学家谢逸枫认为，房地产税的问题讨论了12年，一路演变之下，改革方案和侧重点有所不同。

　　一直以来，关于房地产税的话题牵动着国民的神经。房地产税的问题讨论了12年，一路演变之下，改革方案和侧重点有所不同。

　　自2013年开始，围绕房地产税的概念、内涵、意义、功能、价值、作用、条件、立法、开征等问题的争论不断上升，最后都以正在研究中作为争辩的结束。2015年12月7日人民日报报道《房地产税真的要来了，收入将全部划归地方政府》。

　　据《经济参考报》援引权威渠道信息，房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。

　　同时是网传财税改革最新的重磅消息，由房产税合并土地使用税形成的新税种房地产税立法草案已在抓紧起草，未来此税种收入或全归地方税务所有，以缓解地方土地财政依赖。

　　2015年两会期间，全国政协委员、原财政部财科所所长贾康表示，不动产登记3月开始实施，到2018年完成，也就是说，2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。

　　根据《经济参考报》报道，据华夏时报多方了解，房地产税改革这项工作今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。

　　据悉，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。另有权威渠道信息证实，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。

　　在目前的方案设计中，只合并房产税和城镇土地使用税，这一改革思路是“小改”，意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。

　　房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。

　　作为国家税制改革的重要组成部分，房地产税改革是国家增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。

　　未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充，也有利于化解土地财政难题。

　　房地产税开征的消息又来了，一次比一次转得更加有模有样，究竟什么时候才会落地。老谢认为，目前房地产税真的开征不了，因为缺乏法定条件与开征基础及完善的税种系统体系、评估技术，与土地制度、老百姓（行情69.02 -3.86%,买入）税负压力存在严重的冲突。

　　至少在2020年内要开征基本是不可能的，房地产税涉及到立法、税体系、技术、制度等问题，需要长时间的探索、研究。

　　第一是房地产税的立法推进缓慢，预计到2020年都无法完成，开征房地产税自然就不可能了。

　　第二是房地产税草案与税种体系仍需研究、讨论、完善才能成熟。

　　第三是房地产税的评估技术、人员仍需要提高、培训等。

　　第四是房地产税的开征基础条件不存在，如不动产登记、住房信息系统联网。

　　第五是房地产税有重复征税的怀疑，因为土地出让金已经上交，再征税，就是重复。

　　第六是中国的城市土地公有，房屋所有人只有70年土地使用权而没有所有权，对缺乏所有权的对象征收房地产税，从法理上说不过去。

　　第七是现在总体税负太高，不能再开征新税，不合理。

　　老谢认为，房地产税真的不能降房价，真的不能遏制投资性需求，真的不能实现老百姓的愿望。当前，社会上也有一些呼声，建议尽快开征房地产税，寄望于用征税来降房价。一旦开征必会转嫁购房者。

　　历史经验表明，持续征税能抑制房价上涨。不要以为物业税到房产税最后到房地产税能降房价，那些鼓吹用加税的办法把多余的房子腾到市场上的人，没有比他们更傻的了。

　　第一是决定房价的不是税收，是供求关系、土地制度、货币、人口增长、产业结构、城市资源、经济增长，不是房地产税。

　　第二是房地产税改变不了供求关系、土地制度、货币、人口增长、产业结构、城市资源、经济增长。

　　第三是房地产税取代不了土地出让金收入。

　　第四是房地产税无法左右需要买房的人，更加不会导致人人抛房。第五是房地产税的税率不可能太高，否则会增加整体客观税率。

　　按照国际惯例，房产税称物业税或不动产税，既包括流通环节征收的税负也包括保有环节的税负，因此对房产保有环节征收的只是房地产税的一部分。中国针对流通环节的房产税比重较大，而对保有环节征税较少，因此流通环节房产税是重税，保有环节是轻税。

　　当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房，并且是无差别征收，因此不存在累进性质，也没有收入再分配作用。而流转环节的税收种类较多，流转环节的房产税还包括交易税、营业税、所得税，针对赠与、继承的相关税收和房产登记时的印花税等。

　　以上各类税收加总才是全部的房产税。而当前房产税试点城市的政府征税成本高昂，以重庆为例，其地方政府的税收成本甚至高于税收收益。

　　目前全国30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署，今年年底全部市县要完成职责机构整合。

　　各地不动产登记工作的展开，总是被市场与房地产税联系起来。从2003年开始研究物业税，经过6年时间多地“空转”试点，按评估值征税的技术相对成型；再加上不动产登记带来的基础数据信息，房地产税开征的条件日趋成熟。