一张图看懂房地产税:由来、争议、趋势

　　按照国土资源部公布的不动产登记时间表，2015年将健全配套制度；2016年全面形成制度体系；2017年实现信息共享，依法公开查询。

　　一是不动产登记条例出台与试行，说成是房地产税的开征来了。其实这是错误的理解，房地产税开征与不动产登记没关系。

　　不动产登记是房地产长效调控机制的最基础内容，而税收问题要根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。因而不等于说有了不动产登记就会收房地产税，两者没有直接因果关系。

　　同样，不动产登记制度并不是打压房价为目的，房价由供求关系、预期等因素决定，与不动产登记也没有直接因果关系。所以，不动产登记来了，房地产税全面开征是不可能的。

　　二是2013、2014、2015年都提到“加快房地产税立法”的消息，说成是房地产税开征要来了。

　　但是立法工作的推进非常缓慢，并且没有纳入2015年立法规划，说明房地产税立法是不可能在2017年完成，况且房地产税草案都未形成。

　　即使到2020年内，房地产税的立法未必能够完成，立法无法完成的情况下，房地产税的开征根本不可能实现。2013年11月，十八届三中全会全面深化改革的决定中，明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。

　　这终结了各方对房产税扩大试点的猜想，房地产税改革要立法先行。到了2014年6月，《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。

　　随后10月，财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出，房地产税改革总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

　　2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。

　　2015年8月，十二届全国人大常委会立法规划宣布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，意味着房产税立法正式进入规划阶段。

　　最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

　　除了房地产税法，一并被补充进第十二届全国人大常委会立法规划的还有环境保护税法、增值税法、资源税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等六大税法，向外界释放出税收法定进程提速的重要信号。

　　目前房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。

　　中国以法律形式存在的税法只有三部，其余15个税种都是依据国务院条例的形式存在。要在2020年全面落实税收法定原则，意味着未来平均每年要制订三部左右的法律，立法工作量非常大。

　　房地产税与房产税有着本质的区别。重庆市政府、上海市政府于2011年1月28日起正式试点开征房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。对房屋征税，我国自古有之。周期的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。

　　1949年，中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。

　　1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。

　　1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

　　1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。美国房产税税率大约是0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。

　　美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额，如麻省给予20%，印地安纳州给予4%。

　　因此，现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

　　2003年10月，十六届三中全会首次提出物业税的设想，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。随后，包括北京、深圳等在内共计10个省市开始物业税空转试点。

　　当时改革思路是物业税为财产税，为完善中国税制，参照国际惯例按评估值征收。

　　房地产评估价跟“房”和“地”都密切相关，两者难以切割，所以物业税是将现有持有环节税种——房产税和城镇土地使用税，两者合并而来。

　　在房价高企的2009年和2010年，一提房地产调控、长效机制，每每都有物业税或房产税的身影。2011年初，经国务院同意，上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。

　　上海试点方案主要针对新购住房，新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显，主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口，非户籍人口征税门槛更低。（来源：中金在线 ；作者：当代经济学家，著名房地产专家