一张图看懂房地产税:由来、争议、趋势

房地产税能否终结土地财政?

　　房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷，但步伐从未停歇。获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。

　　房地产税自纳入动议以来，就承担社会两大期望：一是通过房地产税抑制投机需求，从而缓解楼市过热；二是房地产税划归地方之后，理顺分税制下的央地关系，地方一旦获得稳定税源，土地财政有望得到终结。

　　然而，指望房地产税降低房价有些不切实际，寄望房地产税终结土地财政又过于乐观。不可否认的是，房地产税的确有抑制投机的功效，但决定房价的根本还在于供求关系，发达国家有征收房地产税但房价依一路向上的案例，内地也有上海重庆试点房产税却未对房价产生抑制作用的先例。所以，房地产税只能在一定程度上抑制投机，想让房价缓下来，还需要更多配套的改革，譬如理顺土地市场、加大保障房建设等等。

　　至于土地财政，虽然分税制的确是土地财政的源头之一，但土地财政之所以如此疯狂，却不全在于分税制。事实上，卖地财政最为火热的地方，并非是财政最为紧缺的地方，多半都是一二线大城市。所以，土地财政的背后是不受约束的权力冲动，如果不能对此形成约束，那么房地产税更可能为地方多增加一种税源。

　　尤其在目前楼市已经进入拐点，消化库存已成为最迫切目标的背景下，即使改革方向确定，地方为稳定楼市计，也不会贸然加码房地产税。还要考虑的是，土地财政不属于税收，而且体量巨大，短期内只对高端房和多套房征收的房地产税很难形成替代，这就决定房地产税很难从根本上终结土地财政。

　　其实，征收房地产税，还面临诸多现实困难。其一，房地产税的征收前提是摸清房产情况，这需要不动产登记的进一步推进。其二，我国房屋的土地使用权只有70年，且已经一次性缴纳了土地使用费，如果再行征收房地产税，难免构成重复征税。且在70年产权到期之后，如何征收房地产税，更构成法理上的困难。其三，如果房地产税改革只是增加一个税种，而不对其他楼市交易环节的税费同步改革，房地产税反而有可能推高购房成本。其四，房地产税的作用应当是抑制投机，因此应该有区别征收，避免误伤自住型需求和改善型需求。

　　从目前传出的消息来看，房地产税不仅将全部划归地方，而且地方拥有何时开征、征多征少的自由权，且现阶段只会对多套房和高端房进行征收。这无疑是相对现实的改革策略，但房地产税会否加重居民负担、能否终结土地财政，仍取决于更深层次的改革推进。（来源：新快报）

有利于保持经济发展活力

　　“任何新税种的开征，都会有反对的声音。房地产税的立法，要确定好规则，房地产税收多少，用于哪些财政支出，是否有面积起征点和减免政策，是否会对家庭构成很大负担，这些内容都要仔细研究。立法把规则明确之后，还要求财政预算和支付更加民主、透明。作为纳税人，缴税之后怎么用，纳税人应该有知情权，应该知道交的税用在什么地方。财政收支做到公开透明，能说服一些居民认可房地产税。”

　　房地产税改革事宜已经讨论多年，本届政府提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。随着房地产税立法写入本届人大五年立法计划，各地现在也积极推动不动产统一登记，房地产税开征的有利条件似乎在不断积累。

　　我国从2003年就提出研究开征物业税，此为房地产税改革的原型。为何要开征房地产税，改革方向如何，税种开征还需具备哪些条件，未来会以何种方式落地，房地产税对房价有何影响，就此21世纪经济报道记者采访了中国人民大学公共管理学院教授、中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东。

　　有利于降低间接税比重

　　《21世纪》：房地产税写入了本届人大立法的五年规划。政策层面也一直要求研究房地产税相关事宜。关于开征房地产税，官方、学界、业界有不同的说法，有说为了补充地方财源，有说为了平抑房地产过度投资的。我国为何要酝酿开征房地产税？

　　曲卫东：国际上来看，房地产税为地方税，主要用于城市基础设施维护、安保、消防、教育等公共服务开支。

　　我国上述公共服务支出目前主要来自企业缴纳的商品流通环节的税费，未来通过房地产税改革，面向个人或家庭征收房地产税，筹集部分基础设施维护、安保、教育等开支的收入，是税改的需要。

　　随着中国经济融入世界，很多方面要国际接轨。比如我国产品价格中税费占比较多，主要由于当前企业产品流通或使用环节的税负较重，这种情况难以持续。

　　改革开放之初，凭借低廉劳动力和土地资源，我国产品价格很有优势；但随着我国企业用工、土地成本的提高，这时企业税负若仍然比较重，会丧失竞争优势。

　　要想保持经济发展活力，需要降低企业税赋，部分原来由企业承担的，应转而由个人直接承担，这要通过房地产税改革来实现。

　　《21世纪》：我国有对经营性房产开征房产税，现在提出的“房地产税”改革，要怎么改？

　　曲卫东：对于工商企业经营用房地产，我国其实是有“房产税”，只不过需要改革。现在的制度安排是，针对房产部分，开征房产税；针对土地，开征城镇土地使用税——“房”和“地”是分开的，这两个税种构成了现在的“房地产税”。

　　现行对工商企业经营用房地产征收的房产税是按照房产原值七折之后的1.2%来收，按原值征收多有不公平。比如同一片区域的两个不同企业，享有的公共服务几乎一样，只因一个拥有的房产是10年前建的，一个是新建的，房产原值差别很大造成企业税负差别很大，这明显不公平。所以，房地产税改革第一个目标是要改变征收方式，改为按评估值征税。

　　现行的房产税暂行条例，对个人出租的房屋，有租金收入的房子是纳入征税范畴；但对个人所有非营业用房产，是免税的。因此，改革的第二个目标，是在条件和时机成熟的时候，恢复对个人拥有的住宅房地产开征房地产税。