房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税

　　（二）期房的处理

　　待企业取得预售许可证后，企业可以名正言顺的与业主签订预售合同、收取款项，此时诚意金等可以转为定金，和其他收取的各项收入，一并作为预售账款，此时会计处理为：

　　会计分录

　　借：银行存款

　　贷：预收账款

　　1.增值税

　　《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，账务处理如下：

　　借：应交税费-预交增值税

　　贷：银行存款

　　注意，文件强调的是“预收款方式销售”，即销售期房。如果现房销售则另做处理（后文将进行分解）。

　　此时，如果业主需要办理按揭贷款，企业可以按照《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）开具602“销售自行开发的房地产项目预收款”普通发票，相当于营业税时收据，因此未来也不存在红冲一说。

　　2.土地增值税

　　房地产企业签订预售合同后，取得预售收入要预征土地增值税。土地增值税预征时，不同的开发产品，适用不同的预征率。《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告2017年第1号）规定，转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

　　这里需要说明的是，考虑到保障性住房增值率较低，为了减轻开发企业的压力，一般不预征增值税。如《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》（苏地税规[2013]5号）规定，公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

　　对于附属设施，有的地方在预征收土地增值税时还有特殊的处理——采用随房确定的原则，如河南：（1）房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；（2）销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。（3）待清算时，再将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。（4）房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

　　3.企业所得税

　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，对于未完工开发产品，按照计税毛利率征税。

第三部分

　　(一)期房销售常见的风险

　　企业销售期房时，买受人付款方式一般分为分期付款、按揭贷款、一次性付款等模式。

　　不论是分期付款还是一次性付款只要没有达到增值税纳税义务发生时间，均要按照3%预缴增值税，我们一会说什么是纳税义务发生时间。

　　在我在企业税务咨询时也时差发现，部分企业只对首付款预缴了增值税，但是对于后续收到的分期付款、按揭款、尾款再没有预缴增值税。

　　还有一部分企业，只是预缴了增值税，但是没有按照预征率预缴土地增值税，也没有按照计税毛利率预缴企业所得税。

　　税务机关将通过企业提交的财务报表数据，进行预收账款科目比对，发现问题后通过纳税申报系统预警。

　　(二)增值税纳税义务发生时间的确认

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

　　在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交付时间为准，此处的交付一般以买受人签订《交房确认书》为标志。若实际交付时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

　　如果发生延迟交付，又可以分为企业原因和买受人原因两种情况，

　　(1)因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。

　　(2)对于因房地产开发企业原因造成延迟交房的，延迟交付导致商品所有权风险未实现转移、因此未达到会计上收入的确认条件，此时应以实际交房时间作为纳税义务发生时间。

　　需要说明的是，对于因房地产企业原因延迟交付的情况，企业需要征询主管税务机关意见。

　　房地产企业达到增值税纳税义务时点时，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。抵减预缴税款不受纳税义务发生时间的限制，当期预缴的税款可以抵减当期及以后各期的应纳增值税税款，即增值税预缴税款可以混抵。

　　(三)税率的选择

　　当前，国家为了让利于民，不断下调税率，导致房企销售期房时，财务小白分不清楚交房时到底该选择哪个税率，其实很简单，结合纳税义务发生时间的分析，按照销售合同约定交房时间的税率即可。

　　假定王土豪2018年12月一次性付款一个亿，在北京交付全款购买期房一套，房企按照销售合同于2019年8月1号交房，则该业务适用的税率即为9%。交付首付款的时间仅仅影响的是公式中“应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%”的适用税率。(具体分析见九鼎财税说公众号4月17日刊发的《增值税税率下调，发票应这样处理》)

　　(四)现房销售的增值税处理

　　现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。

　　如果现房销售分期付款，则企业应分期缴纳增值税，可以汇总开具售房发票。

　　房屋交付后，风险转移至买受人。会计上可以确认收入。

　　(五)企业所得税的处理

　　按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)文件，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案(竣工备案)。

　　(2)开发产品已开始投入使用(交房)。

　　(3)开发产品已取得了初始产权证明(确权)。

　　此处的完工标准照孰早原则确认，当房地产企业达到完工标准时，企业应结转成本、收入，完成汇算清缴。

　　因此，税务上的完工标准不完全等于会计上的收入确认条件，当会计确认收入时，才需要进行会计处理。这也是刚入房地产行业的财务人员容易出错的地方。

　　(六)土地增值税的处理

　　对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

　　需要说明的是，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。

　　目前部分房地产企业通过控制面积或者许可证办理时间调控土增税清算时间。

　　另外部分地区，为了促使企业尽早清算，竣工验收条件引入了企业所得税的完工标准，即当企业所得税达到完工标准时，土地增值税即视同完成了竣工验收。

　　此时达到规定的清算条件之一，税务机关即可下发清算通知书进行土地增值税清算。

　　具体到各个税种的处理，则是一个浩大的工程，本文不再赘述，感兴趣的小伙伴，可以查阅我们公众号往期文章进行探宝。

　　需要说明的是，三大税种政策独立但又相关，处理时一定要分辨清楚政策的适用性。