成名要趁早，节税莫如是

前些天我们智慧源（深圳）管理顾问股份公司做了一个咨询案子，其实这个案子最早在2014年就开始接触，只是因为时光转移，涉及的赋税却发生了很大的变化，感触颇多，“成名要趁早，节税莫如是”在这里分享一二，希望对企业有所启发。

故事发生在一个三线城市的企业身上，它从事非房地产业务经营多年，之前趁着国家政策的东风，跑马圈地，购置了多个厂区。而最近几年，因为国家政策转向，行业不被看好，业务渐渐萎缩，多个厂区陆续变的半死不活难以维持，厂房也破败不堪。

有些房地产开发企业看上了这些地块，频频示意合作。2014年底，该企业老板委托我们帮其出具方案，如何处置企业受益最大单风险最下税负最低。

我们按照要求，为企业拟定了几种可行的处置方案，并按照当时的税收政策进行了税负测算。

双方权衡再三，选定了以该企业出地（简称甲方）、对方企业（简称乙方）出资共同设立新公司（新公司仍然为非房地产企业，简称丙方）的方案。

我们按照对方草签的合同价，向该企业老板汇报了相关税负，老板思忖再三，感觉税后收益过低，就把这个事情放下了。

转眼两年过去了，今年11月份，该老板再次联系我们，说目前企业资金周转不灵，急需转手原来合作过的厂区套现。

殊不知，两年时间，国家税务环境已经发生了天翻地覆的变化。我们对原来的报告按照最新的税收政策和拟定交易价进行了重新测算。

甲方以土地投资到非房产企业丙方，在2014年和当前涉税发生了巨大的变化（详见表1），具体差异且听我一一道来。

      不同时间涉税对比表

流转税从明确不征收到征收

备注1：

根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

备注2：

2016年年5月1日后，国家全面实施营改增。尽管目前国家税务总局没有像财税[2002]191号明文规定，但是目前已经有足够的证据证明以不动产投资要缴纳增值税。证据如下：

（1）甲企业以不动产投资入股丙企业，换取了丙企业的长期股权。

符合《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 文件第一、十、十一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）有偿销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。其中有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

（2）根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定："增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。"依据文件规定，投资入股取得的不动产可以抵扣进项税额，意味着投资方以不动产投资时需要开具发票和负担销项税额，从而间接说明以不动产投资属于"营改增"后"销售不动产"税目的征税范围。

（3）另外，深圳市全面推开"营改增"试点工作指引（之一）第一条明确规定：纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。作为敢为天下先的的深圳，其指引还是有参考的价值。

总之，缴纳增值税是跑不了的了。

土地增值税从明确不缴纳到缴纳

备注3：甲企业和丙企业均为非房地产企业，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此如果在2014年底运作，可以免征土地增值税。

备注4：2015年2月2日，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定， 非房地产企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

该文件同时废止了财税字〔1995〕48号文件第一条规定。

在这里需要提醒的是，我们首先要关注什么是改制重组。

《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）中对于企业重组的定义为，“企业重组，是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等”。

在《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）文件中，把改制重组分为企事业单位改制、合并、分立、企业破产、资产划转、债权转股权等几大类。其中第八条规定，以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

因此，个人认为，在这里甲企业和乙企业共同投资设立丙企业，仅属于简单的投资行为而不属于改制重组，因此要征收土地增值税。为了验证，企业特意去相关厂区的主管地方税务机关进行了咨询，均答复要征收土地增值税。

也许有很多读者看到这里会说，我刚操作过类似业务，税务局并没有征收土地增值税啊。我想说的是，您属于比较幸运的，因为土地增值税属于地方税，在总局没有进一步明确的情况下，各地税源情况不同，税务机关开明程度不同、对政策解读、把握的口径不同，出现执法不一的情况是客观存在的。

还记得财税[2015]5号文件没有出台之前，我成功协助多家房地产企业办理房地产分立，并免缴土地增值税。但是有的学员听了我的案例分享后，自己去操作就被征缴了土地增值税，除了经验和能力，当地税务环境也很重要。 

对于企业所得税，前后是一致的，均需要缴纳，依据是《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

尽管该文件没有明确指出以不动产投资要视同销售，其实第（六）款是兜底条款，包含了资产投资、资产交换、债务重组几种情形。

除了上述税种外，甲方以土地投资时还需要缴纳印花税。

作为三线城市，两年时间过去了，土地价格几乎横盘不动，但是此时运作，税负已经是一个天上一个地下，差额巨大。该企业老板追悔莫及。其实，税收政策日臻完善，漏洞愈来愈少，税收执法越来越严，是个大势所趋啊。

张爱玲有句名言“出名要趁早呀，来得太晚的话，快乐也不那么痛快”。税收筹划莫如是啊，“税收筹划也要趁早啊，太晚的话，操作空间不大，风险反而更大”。

还记得国内知名房地产财税咨询机构智慧源（深圳）管理顾问股份公司有过统计，房地产企业在拿地时引入税收筹划，可节税30%，开发环节引入筹划可节税10%，清算阶段引入筹划可节税5%。房地产企业如此，其他企业概莫能外。目前金税三期强势来袭，偷漏税已经是高压线，未雨绸缪、早做税收筹划方为人间正道。

作者是智慧源（深圳）管理顾问股份公司资深咨询师，转载须注明作者