安徽省地方税务局公告2017年第6号 安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告[条款修改]

　　第四章 清算审核

　　第二十九条 主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核;确需延长审核时间的，应当经主管地税机关主要负责人批准。

　　第三十条 清算审核包括案头审核、实地审核：

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第三十一条 主管地税机关开展清算审核，应当由分管领导牵头，组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作，审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后，由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由，纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

　　纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的，可以申请主管地税机关复核。

　　第三十二条 主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

　　主管地税机关自行组织清算审核的，可以向上级地税机关请求提供政策、技术、人员支持，组建清算审核小组，开展清算审核。

　　通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的，应当按照《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法(试行)﹥的公告》(国家税务总局公告2017年第13号)等有关规定执行。主管地税机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核，参与审核表单的填制、审核报告的撰写，并在审核表单与审核报告上签章。主管地税机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收;需经市、县地税机关集体审议的，由组织验收的主管地税机关向市、县地税机关汇报有关验收情况。

　　提供服务的涉税专业服务机构，应当遵守税收法律、法规及相关税收规定，遵循涉税专业服务业务规范，严格履行合同义务，保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的，地税机关依规扣减部分或全部服务费，直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的，或服务过程中有其他违法违规行为的，地税机关可不认可其服务报告，并将其列入购买服务黑名单，同时将有关情况通报相关部门、行业协会。

　　第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管地税机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：

　　(一)土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　(二)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

　　2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

　　(三)纳税人申报的转让房地产的成交价低于本企业当月销售的同类房地产的平均价格，或者低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，或者低于当地当年、同类房地产的市场价格，又无正当理由的，地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：

　　1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;

　　2.法院判决或裁定价格的开发产品;

　　3.以公开拍卖方式转让的开发产品。

　　第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金。

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第三十五条 扣除项目应同时符合下列要求：

　　(一)符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

　　(二)经济业务应当是真实发生的。

　　(三)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。

　　(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(五)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。

　　(六)在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　(七)取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。

　　第三十六条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

　　(一)支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

　　(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

　　(三)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

　　(四)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　(五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　第三十七条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

　　第三十八条 拆迁补偿费按以下方法确认：

　　(一)纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(二)纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　第三十九条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

　　(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

　　(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

　　第四十条 纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

　　房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

　　第四十一条 纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

　　第四十二条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　第四十三条 政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的，返还的部分不得计入扣除项目金额。

　　第四十四条 财务费用中的利息支出按以下方法处理：

　　凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

　　纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一、第二款所述两种办法。

　　纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

　　纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。

　　纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的，其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。

　　本办法所称金融机构，是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

　　“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。

　　第四十五条 纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项，应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　第四十六条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%.

　　第四十七条 主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的，应当终止清算审核，并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管地税机关应终止清算审核，并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关终止清算审核的，应当于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。

　　第四十八条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的)，纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

　　单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总建筑面积

　　第四十九条 对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。

　　第五章 其他

　　第五十条 纳税人办理清算申报后，主管地税机关通过清算审核补缴的税款，应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。地税机关延长审核时间的，延长审核期间不加收滞纳金。

　　第五十一条 因下列原因，纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管地税机关要求退还多缴的税款，主管地税机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查，对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

　　(一)清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的;

　　(二)清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的;

　　(三)清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的;

　　(四)其他合法合理原因。

　　第五十二条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

　　纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管地税机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。

　　第六章 附则

　　第五十三条 纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

　　第五十四条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)处理。

　　第五十五条 本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时，尚未清算的项目适用本办法。《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号)第二条同时废止。