房地产常见税种计算及对应风险因素解析

　　本篇主要介绍房地产企业常见税种的计算方式以及相对应的风险因素，具体内容如下：

　　01、印花税

　　虽是小税种，但是税局对其制定的处罚力度却是最高的，因此不容小视。就房地产企业而言，在售房和出租的过程中，均涉及到印花税。

　　计算公式为：书面合同或协议中所列示的成交金额*对应的税率，印花税的税率有很多种，在这里限于篇幅，就不一一罗列了。

　　风险揭示：

　　很多企业会与其主管税务部门沟通，按照月度、季度、半年、年度为一个周期，进行汇总申报。因属小税种从而容易被忽视，企业的财税工作者应该加强这方面的风险防范意识，以免带来不必要的税收损失。

　　02、契税

　　一般是由不动产的承受方缴纳，一般多见于房地产企业的拿地阶段。契税的税率是3-5%。需要注意的是，契税的计税依据主要分为：

　　1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

　　2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

　　3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　风险揭示：

　　契税的风险点，主要集中在计税依据的确立上。很多房地产企业仅针对土地出让金的部分缴纳了契税，而事实上，大公共配套费、拆迁补偿费等与取得土地相关的费用，都应作为契税的税基组成部分。在某些地区比如深圳，公共配套费是包含在土地出让金内的;但也有不少地区这两块的费用是独立分开的，因此呕沥君在此要提醒各位读者朋友，在确立契税依据时，一定要考虑充分，尽可能的规避涉税风险。有些企业为了确保拆迁补偿费后期能在土地增值税前扣除，一般都会主动去缴纳这部分的契税，但也不排除有部分企业存在漏缴契税的可能性。

　　03、城镇土地使用税

　　按年收取，用占地面积乘以每平米对应的税额(各地标准不一)来进行核算，比如在深圳，城镇土地使用税的税额是20元/平米，若地块占地面积为1000平米，那么对应着需要缴纳的土地使用税为：

　　20*1000=2万元。

　　风险揭示：

　　城镇土地使用税的纳税义务发生时点，一般是以土地出让合同约定的土地交付时间为准。举个例子。比如某房企与政府签署的土地出让合同上约定的交地时间为7月1日，但因偶发因素导致该房企实际拿到此地的时间为8月1日，问土地使用税应从何时缴纳?毫无疑问，应该是看土地出让合同上标明的时间，而不是实际取得土地的时间。个别地方税务局是以企业拿到国有土地使用证的时间，来作为土地使用税的纳税义务发生时间。可以说，对于土地使用税的纳税义务时点，实践中存有多种判定标准，但严格来讲，还是以土地出让合同上约定的交地时间更为严谨。

　　房企什么时候可以停止缴纳城镇土地使用税，关于这一点，在现行税法中并未有特别明确的规定，只是提到了在不动产权属发生转移时，可以不用再交土地使用税。但权属发生转移又以何等标准进行判定，税法对此并没有更深一步的明确，具体要看当地税务主管部门的执行口径。

　　04、耕地占用税

　　此税种仅针对耕地，非耕地性质的土地无需缴纳。在税率设计上，耕地占用税采用了地区差别定额税率。税率规定如下：

　　1、人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10～50元;

　　2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元;

　　3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6～30元;

　　4、人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5～25元。

　　经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%(详见下表)：

　　05、增值税

　　增值税一般发生在房地产企业的售楼环节以及出租业务中。增值税的税率，如果是简易计税，按5%计;如果是一般计税，则按9%计。对于2016年4月30日之前的老项目，一般纳税人既可以选择一般计税，亦可以选择简易计税。老项目的判断标准，一个是施工工程许可证上的日期在2016年4月30日之前;或者是总包合同上注明的开工日期在2016年4月30日之前。至于附加税费，一般是依附于增值税按照对应税率进行计征。

　　风险揭示：

　　相对比较复杂，涉及到土地成本的抵扣、进项税额的抵扣、老项目/新项目的适用税率等。增值税的各项附加税费，严格按照纳税义务时间进项缴纳，防微杜渐，防止潜在的纳税风险。

　　06、土地增值税

　　实行预缴模式，税率档为2-4%。其中，普通住宅按照预售款的2%进行预征;非住宅按照3%，其他类型房产则按4%。清算环节相对复杂，要视乎增值率的档次确定对应的土增税税率，一档分为4档，依次为30%，40%，50%和60%。

　　风险揭示：

　　实践中，风险往往表现在延迟履行纳税义务方面。房地产企业前期预收的售房款未作收入处理，而是放在其他应付款科目中，这样就很容易埋下税收隐患。

　　07、企业所得税

　　与土地增值税一样，按照预计毛利率10-15%(不同地区略有差异)预征，待收入结转后，按照实际毛利率与预计毛利率的差额进行纳税调整。个别地方税务局因税源紧张，可能会要求企业直接按照预售款的2-4%预征企业所得税，严格来说，此预征方式不是那么规范。

　　风险揭示：

　　相应的风险隐患，也多体现在纳税义务发生时点的把握上。

　　08、房产税

　　存在两种计算方式：

　　1、从价计征房产原值*(1-10至30%)*1.2%，按年征收。

　　2、从租计征租金收入*12%

　　风险揭示：

　　很多房企在使用售楼中心时，都没有主动意识去依法缴纳房产税，这个是地产财税工作人员应该要注意的税收风险问题之一。

　　09、个人所得税

　　主要针对企业员工的薪资收入征税。

　　风险揭示：

　　企业利用“小金库”为员工发放工资，并没有如实代扣代缴，如此便存在偷逃税款的嫌疑。还有一种较为常见的现象是，一个人的工资拆分成好几个人进行发放，这种操作方式同样会带来很大的风险隐患，因为很明显，它和个人社保缴纳记录将无法形成精准统一。还有一些日常的费用报销，如加油费、交通费、汽车维修保养费等，这些严格来说，都应纳税员工薪资所得，合并缴纳个人所得税。