房地产公司评估案例

    （3）少申报了销售不动产印花税519688.76×0.05%=259.84元

    （4）少预缴企业所得税519688.76×2%=10393.78元

    （5）自用的办公室按房产原值的70%按1.2%的税率征收房产税，应补缴房产税280000×70%×1.2%=2352元

    （6）土地使用税（一类地段）105平方米×4元/每平方米=420元

    针对以上问题，该公司共计应补缴税款67992.94元,滞纳金5243.16元。上述处理意见已按规定的程序送达企业执行，税款及滞纳金也按规定的日期缴纳入库，同时责令该公司进行相关的帐务调整。

    二、评估建议

    （1）进一步加强房地产行业管理。在没有专门的纳税评估机构，纳税评估信息化程度不高的情况下，主要以人工评估为主，推行了个案评估、专项评估、行业评估等评估方法。

    （2）要强化税收管理员制度，把纳税评估作为税收管理员的主要工作职责，税收管理员通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况。针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。税收管理员对自己管辖的房地产项目可以直接监控到分单元、分购房户的税收征管情况，对房地产行业应逐步实行精细化管理。

    （3）充分灵活地利用纳税评估的各项指标，特别是具有行业针对性的指标，通过向有关部门了解相关信息，进行比对分析，发现税收疑点和问题，为纳税评估工作提供有价值的线索。

    （4）税务机关应加强相关税收法律、法规、规定的辅导、宣传，让企业财务人员及时了解相关税收业务知识

    通过纳税评估，有利于促进企业规范核算，增强纳税意识，提高企业申报质量，提高企业对税法的遵从度，降低其经营成本、促进征纳关系的进一步密切。

    三、案例点评

    （1）选取对象有的放矢。抓住当地房地产行业这一重点税源开展行业纳税评估，有利于充分挖掘税收征管潜力。同时抓住该行业的重点纳税户，开展案头分析，确定评估疑点，确保了纳税评估工作的针对性。

    （2）规范企业纳税行为是税收管理员义不容辞的责任。该公司在会计核算方面所存在的问题主要表现在：纳税意识淡薄，纳税申报不及时、不主动，法制观念不强，对税法了解不透彻。因此，在今后的征管工作中，我们税收管理员一定要加强税法的宣传，对房地产销售企业如采用预收款方式的，要告知其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天，而不是开具销售发票的当天，从而使企业财务人员的素质不断得到提高。

    （3）在与企业的约谈过程中对于纳税人的解释说明，评估人员要仔细听取，一来表示对被约谈者的尊重，二来在精神集中听取的过程中，更容易发现新的问题或线索。

    （4）加大信息共享，防止信息失真。通过从当地房管、土地等部门获取数据，对评估对象申报情况的评估提供了有价值的线索。

    （5）建立房地产行业纳税评估模型，开展有针对性的税收征管工作。只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基本信息，评估模型就能科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。