房地产公司评估案例

一、基本案情
    XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。

    1．分析选案

    2007年2季度，按照市局工作安排对各类房地产开发企业包括建筑安装等关联企业开展专项纳税评估工作，根据相关资料及税收管理员日常所掌握的信息，经过评估小组的认真分析、筛选，最后确定XX市某房地产公司为本期专项纳税评估对象。该公司2006年度申报缴纳的地方各税30万元,税收收入有逐月下降的趋势，缴纳的税收从2004年平均每月近30万元，下降到2006年的每月2.5万元。针对案头分析疑点，评估人员初步判断该公司缴纳的税费可能存在异常。

    2．主要疑点

    主要是从XX市某房地产公司的个案，通过对该公司2006年财务会计报表的各项指标与历年的指标进行纵向分析和测算方法，发现如下异常现象：

    （1）该公司12月份《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行了比对分析，发现“预收账款”期末数大幅度增长的情况，12月底预收账款余额519688.76元，而12月之前“预收账款”均为“零”。

    （2）预收账款的期末数519688.76元，为何不结转收入，是否有销售尾房未申报的现象。

    鉴于对XX市某房地产公司年度财务指标异常情况，经批准，将XX市某房地产公司确定为评估对象，并同时决定进一步对该公司2006年申报的相关资料以及从《江西地税信息管理系统》获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比。最后确定疑点为:该公司缴纳的销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税可能未缴足，因此有必要进一步核实该公司是否有漏缴税款的行为。

    3．约谈举证

    根据上述疑点，评估人员与企业财务人员电话联系，商定时间进行约谈，并下达了《纳税评估约谈举证通知书》，评估小组认为，企业财务报表中预收账款、销售收入等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。

    在约谈过程中，企业财务人员对税收管理员提出的几个问题在约谈时认为：

    （1）对挂在预收账款519688.76元，企业财务人员认为当期成本配比原则，按会计制度规定不确认收入，且未开具发票，故未作为计税依据申报缴税。

    （2）对少申报的房产税主要是因为对税收政策不熟悉。认为自用的房产，不需申报房产税。

    4．评估处理

    经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题。通过评估和企业自查，主要存在以下纳税问题：

    （1）12月份预收账款519688.76元，实为销售2个小店面收入，因为尚未开具发票，该公司未申报纳税，因而少申报销售不动产营业税519688.76×5%=25984.44元，少缴城市维护建设税25984.44×7%=1818.91元,少缴教育费附加25984.44×3%=779.53元；

    （2）通过约谈了解到企业预收账款519688.76元均为店面收入,应当就其销售不动产收入按5%的预征率申报并预缴土地增值税519688.76×5%=25984.44元；