地下车位变种销售土地增值税处理总结表

17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）
1、关于土地增值税清算时不能办理产权登记的房产的处理
房地产开发企业在开发项目中建造的不能办理产权登记的房产，在计算土地增值税时按以下原则处理：?
（1）建成后无偿移交全体业主的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；?
（3）建成后有偿转让其使用权、但不转让所有权的，不属于土地增值税征税范围，其收入不计入土地增值税应税收入，其相关成本、费用也不得计入扣除项目金额。
……

5、在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？
地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为四类：一类是未经许可建设的地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑，四类是许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑。

对未经许可建设地下建筑，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。

对可售地下建筑面积， 按照已售面积配比扣除。

对于许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑，房产企业一般通过与业主签订转让永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税，因此其收入不属于土地增值税征收范围，相应的成本也不予扣除。

计算其成本时，分两步确认地下建筑成本：
第一步计算各类型地下建筑物成本，考虑到我市地下人防、地下车库均可以办理国有土地使用权证书，因此在计算土地增值税时，应按照占地面积法或者总建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁补偿费也按照土地成本的分摊方法计算。对于其他房地产开发成本，如果纳税人在会计核算时，能够直接准确归集的，按照直接归集的成本确定；对于未能直接归集开发成本的，则应当按照地下建筑物面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。

第二步加上应分摊的可扣除公共配套设施成本，按照各地下建筑物面积占该项目剔除可扣除公共配套设施面积后的总建筑面积比例计算各类型地下建筑物应分摊的公共配套设施费。

常地税一便函〔2012〕5号：关于土地增值税若干征税问题的处理意见发文日期：2012-10-1

八、公共配套设施费
1、人防工程问题
常政发〔2007〕136号规定“新建民用建筑依法按规定比例修建的防空地下室(以下统称依法配建的人防工程)的所有权属于国家。履行人防法定义务以外建设的具有防空功能的地下民用建筑(达到人防工程战术技术要求的最低标准)的所有权属于投资者。”“国家投资建设的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部门负责申办房地产登记;履行人防法定义务以外由社会投资者出资建设的具有防空功能的地下民用建筑，无论是单建式还是结建式，由投资者负责房地产登记。”房地产企业依法配建的人防工程移交人防主管部门的，其成本费用可以扣除。经咨询民防局，依法配建的人防工程应具备以下资料：
(1)人防工程建设许可文件;
(2)标注人防面积的地下室总平图;
(3)人防工程的测绘报告;
(4)竣工验收证明书;
(5)人防工程交接登记表。

房地产企业在缴纳人防工程易地建设费后取得依法配建人防工程所有权的，在有偿转让计算收入时扣除相应的成本、费用。

常地税一便函〔2013〕2号：常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）颁布日期：2013年08月12日

6、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？
答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：
一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，经省局请示总局答复如下，对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关的成本、费用。因此，省局对我省利用地下人防设施作为车库（位）暂作如下规定：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读  发文日期：：2010-10-28

18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号）
第四条 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

销售不动产包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。

豫地税发[2005]第16号：河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法》的通知  颁布时间：2005-2-26