房地产税将这样开征

南都：学者郎咸平(微博)说房地产税打击不了政府想打击的人，您怎么看？

贾康：这有可能说的是政府想打击炒房的人，但房地产税推出后，炒房的人赚钱后不会在乎这点税。这是没有考虑所有相关因素的连带关系与综合效应，才会形成这种房地产税一定会抑制肆无忌惮的炒房，而政府就是为了打击这些可以明确称为“投机”的炒房行为。这个税一旦推出，所有利益相关者的利益预期要有变化：首先，买房自住的人会更多考虑中小户型，因为这样可能在未来会减少一些税收负担；再者，大批空置房进入市场或租或售，增加有效供给，促进供需平衡；第三，买房做投资、投机的人，要倒手形成回报，也会多吃进中小户型，出手炒房会更慎重，因为万一倒不出，每年税收负担得自己兜着，原来炒一百套的可能减为四五十套，原来炒十套八套可能改炒三五套，市场上肆无忌惮的炒作力量就会减少，使泡沫减少了。这些综合在一起，怎么不会压制那些政府想打击的过度投机行为、炒房者？

南都：会不会推高房价？任志强(微博)说，房地产税会转嫁到买房者身上，让老百姓受害。

贾康：如果在转手卖房或租房时想把税负加在房价上，不是想加就能加，这个空间不能说绝对没有，但一般情况下难以形成，因为我国已积累大量空置房，房地产税开征后还会有许多空置房出售出租，供给一下涌出很多，需求反而会下调，卖主、房东想加价也加不上去。

谈试点
沪渝房地产税试点不能说失败了

南都：上海、重庆房地产税试点有四年，现在看对房价影响比较小，有人评价两地改革“税率比较低，力度比较弱，调节力有限”，您认为试点失败了吗？

贾康：不能说失败了。对房地产税试点效果的评判不能表面化、只看一时。上海、重庆搞房地产税试点，最重要任务还不是在当下筹集收入，而意在调节市场，影响人们的住房消费，引导预期，并为省以下财税体制改革提供配套。两个试点为住房保有环节的税收改革，在我国本土取得宝贵经验，敢为天下先破冰试水。改革时代，我们越来越缺少的就是这种闯劲。

在上海、重庆率先实行的房地产税收改革试点具有在千难万难的改革中试点、破冰意义，既然现在已有种种矛盾、争议混合在一起，上海、重庆的地方决策层却知难而进，敢为天下先，他们实际上突破官场“多一事不如少一事”潜规则，这是符合改革精神、改革方向的。如果没有两地破冰试水，现在加快房地产税立法底气是不足的。先行先试，方案设计要考虑不会引起太大社会震动，力度肯定柔和，意图是先建框架。上海没涉及存量，只涉及增量，重庆更激进些，涉及存量，但只涉及辖区内几千套非常容易认定的花园洋房，就是独立别墅，从最高端开始。两地试点方案不同，各有千秋。

南都：房地产税是治本的长效调控手段？

贾康：是的。制度建设中建立框架后，会动态推进制度优化，这类制度不会因为领导人的注意力、偏好而改变，值得把它搭好。改革就是解决制度安排问题，税制改革就是税收制度安排的优化、攻坚克难，这是一个很典型的“硬骨头”，但一旦框架建立，能正常运行以后，就是长效机制，关系到现代化国家治理。

南都：房地产税推出后，限购应该取消吗？

贾康：限购这种行政手段是不得已的权宜之计，现在一些地方看到市场有调整、分化行为，已纷纷取消。未来条件具备，对商品房、产权房的限购应统统取消。搞市场经济，对商品房长期常态化限购没有道理，应该更多靠公平竞争环境中的政策杠杆、制度调节，发挥可持续可预期的优化作用。

南都：您在书里说房地产税也是“土地财政”要素？

贾康：房地产税按照它的特点来说，应当成为有成长性重要的地方税主体税种之一，美国地方政府主要就靠这个税过日子。某种意义上说，房地产税也是靠山吃山靠水吃水，以政府辖区内的土地形成的不动产作为主要的税收来源，而这种“土地财政”是健康可持续的，所以房地产税可以矫正我国当前单打一地靠土地出让金这种“土地财政”里的短期行为和相关偏颇。

谈难点
基本住房免征房地产税减少阻力

南都：您认为房地产税开征最大难点在哪？

贾康：一句话，还是既得利益，总书记多次说“冲破利益固化的藩篱”就是说这些事。

南都：是不是在官员中此税推行阻力较大？

南都：有一部分官员会反对房地产税，因为他们手中积累一些好房大房，但不一定都是违规违法所得，有各种历史原因：比如过去分房，家里子女多可以多分，有的老干部家里先后分到4套，以后又商品化了；又比如很多地方房改后推出所谓的集资建房、改善房，但按行政级别来分配，官越大，房子越大。我觉得官员也要考虑自己的物质利益，所以最实在的还是第一单位扣除，也就是明确扣除第一套房或扣除人均多少平米后征税，很多官员就可以接受了，如果全部征税，很多官员确实接受不了，一个月工资就几千块钱，很难过体面的生活。

南都：您不赞成普遍征收，一再强调要让社会“吃定心丸”，这个很重要吗？

贾康：很重要，这是社会能不能接受的问题，改革方案可行性的大前提问题。我一直强调改革势在必行，但也一直强调不能照搬美国全面征收的模式，这在中国不具备条件。要让社会接受，应该调节有支付能力的人，只针对完全的商品房、产权房的高端，保障房则根本不在内。