物业管理公司涉税事项分析及处理

物业管理公司应以服务性营业收入额（包括主营业务收入和其他业务收入）为征税对象和计税依据，向税务机关交纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业管理公司通过设置“营业税金及附加”帐户核算营业收入应负担的税金及附加“帐户核算营业收入应负担的税金及附加。而公司发生的费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，则应在”管理费用“帐户核算。

　　公司在月终按规定计算出当月应交纳的营业税，借记“营业税金及附加”帐户，贷记“应交税金”帐户。

　　一、关于管理费等收入的征税及计算

　　物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收5%的营业税。

　　二、关于代办性收入的征税及计算

　　1.代办购物手续费的征税及计算

　　为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的代办手续费收入征收5%的营业税。对为房屋业主及租住户代办的防盗门（窗）、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增殖税。

　　2.代办收费取得收入的征税及计算

　　为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5%的营业税。

　　三、关于房屋三项维修基金的征税及计算

　　物业管理公司向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会或物业产权人、使用人、物业管理公司仅是代管使用，据实列支，可暂不征收营业税。倘若物业管理公司以提供劳务形式，从房屋三项维修基金中取得的收入，则应按规定征收5%的营业税。
　　四、关于代开发票或收据的征税及计算

　　对物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房屋发票或收据，应照章征收5%营业税。

　　五、关于税金的帐务处理举例：

　　某物业管理公司某月各种服务收入合计为73800元，按5%交纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%交纳教育费附加，其税金及附加的计算和帐务处理如下：

　　1. 计算营业税。

　　营业税=73800×5%=3690

　　借： 营业税金及附加 　　　　 3690
　　　贷： 应交税金----应交营业税 3690


　　2. 计算城市维护建设税。

　　城市维护建设水=3690×7%=258.30

　　借： 营业税金及附加 　　　　　　　　258.30
　　　贷： 应交水金----应交城市维护建设水 258.30

　　3. 计算教育费附加。

　　教育费附加=3690×3%=110.70

　　借： 营业税金及附加 　　　　　　　110.70
　　　贷： 其他应交款----应交教育费附加 　 110.70