房地产企业隐蔽工程的税务稽查方法

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法

　　一、房地产企业常见税收问题

　　(一)收入方面

　　主要表现为：

　　1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

　　2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

　　3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入;提供虚假或不完整的销售面积;以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等;收取价外费用不计收入;利用关联方交易进行利润转移;挂靠企业开发，不申报纳税等。

　　4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

　　(二)成本费用方面

　　主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。4.超标准列支费用。5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

　　二、如何进行房地产企业的税务稽查

　　(一)税务稽查方法

　　1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。

　　对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

　　2.拓展和完善调查取证的渠道和方法。

　　为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，稽查人员可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

　　3.收集企业基础资料、数据。

　　房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表、项目销售情况一览表等。通过基础资料的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性，同时为下一次检查提供参考依据。

　　(二)房地产企业收入的检查

　　1.收入检查的基本思路。

　　(1)将从外部取得的有关开发项目信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。

　　(2)从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业账载面积和实地核查核对，确认销售面积。

　　(3)收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、账上记录进行核对，以确认销售(收入时间、数量、金额)准确性、及时性。

　　(4)到项目开发地、销售现场实地盘点，掌握项目建设及销售情况，分析账面可能存在的疑点。

　　(5)房地产企业涉及的关联单位较多，包括施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等，因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位，应进行重点外调核实。

　　2.确认收入时应注意的问题。

　　(1)首先要正确区分销售收入与预售收入

　　销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工(以下的“完工之日”，亦指验收合格之日)。销售未完工开发产品收取的价款(包括定金)作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

　　符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

　　①竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);

　　②已开始投入使用的开发产品(成本对象);

　　③已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

　　(2)收入检查的内容

　　开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现;预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税;视同销售行为是否按照税法规定确认收入计算缴纳所得税;代建工程和提供劳务收入的确认是否正确;合作建房收入的确认是否正确;开发产品的出租收入确认是否正确;关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项;客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入;商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入;房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。

　　(三)房地产企业成本费用的检查

　　1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、重列有关的成本、费用。

　　2.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

　　3.销售成本的结转是否正确，同一企业有多个开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用;有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

　　4.代收的开发产品公共部分、共用设施设备维修的维修基金是否在税前扣除。

　　5.土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定。

　　6.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

　　7.为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

　　8.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费” 、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

　　9.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

　　10.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。

　　11.固定资产改良支出和修理费用，是否按税法有关规定进行税务处理。

　　12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。

　　13.销售费用和广告费、业务招待费的划分是否正确。

　　14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。

　　15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除;各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整;自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分;违法经营的罚款和被没收财物的损失等。

　　来源：《中国税务》2008年第6期 赵玉洪 邵炼钢