房地产开发企业土地增值税税务稽查

涉案房企五大违法事实，值得关注<金穗源>

　　案情概览：

　　大山公司于2007年4月成立，在泗洪县青阳镇以出让方式取得国有建设用地50.99亩，开发”泗洪第一街”房地产项目，向泗洪县国土资源局支付158300万元出让金。至2010年1月泗洪县财政局两次共给予大山公司奖励资金1600万元。该项目建筑面积114936.73㎡，截止2013年12月31日，对外销售27237.97㎡，以房地产对外投资入股42415.75㎡。

　　2014年3月10日至6月10日稽查局对大山公司2010年1月1日至2013年12月31日期间的涉税情况进行了检查，认定大山公司在营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、土地增值税等九种税费申缴存在违法事实，并作出宿地税稽处［2014］60号税务处理决定书，要求大山公司补缴或者调整相关税款，其中应补缴土地增值税19282778.61元。大山公司按要求履行纳税义务后，对处理决定中关于土地增值税清算认定的事实和处理结果有异议，并向宿迁市地方税务局申请复议。2014年12月1日宿迁市地方税务局作出宿地税复决［2014］1号行政复议决定，维持了稽查局作出的土地增值税清算处理决定。大山公司不服，向本院提起诉讼，请求撤销宿地税稽处［2014］60号税务处理决定书中关于土地增值税（清算）的处理决定。法院最终驳回原告江苏大山房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由江苏大山房地产开发有限公司负担。

　　总结：

　　大山公司在本案中存在的违法事实及法律依据：

　　一、取得土地时获得的奖励金未扣除：《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》第五条第四款：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

　　二、地下一层可售面积确认：在这个问题中，原告大山公司提供的证据为复印件，并且内容不清，法院不能认可其真实性。这给企业公司的财务人员一些警示：与企业及企业业务相关的资料，财务人员都一定要妥善保存。
　　三、向泗洪宏源公有资产管理有限公司和苏中实业有限公司的借款利息未按规定扣除：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

　　《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》规定：财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。所以，向非金融机构的借款利息不允许据实计入开发费用进行扣除，开发费用应按规定计算扣除。

　　四、房屋对外投资的计税价格以协议价格确认收入：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第一款非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。因此房地产评估价格不能以协议价格确认收入。

　　五、应收未收的余款未计入销售收入：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第一条相关规定：未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此商品房买卖中，不论售方是否全部款项或是否开具全额发票，其收入均按商品房买卖合同约定的售房价款全额确认。