房地产开发企业土地增值税税务稽查

　　本案争议焦点为被告对原告作出的有关土地增值税（清算）的处理决定是否合法，具体包括五个方面内容，本院分别分析认定如下：

　　一、关于在确认地价款时是否应当从原告实际支付的出让金中减去政府奖励给原告的1600万元问题。

　　大山公司为取得”泗洪第一街”项目50.99亩国有建设用地共向泗洪县国土资源局支付158300万元出让金。2009年12月和2010年1月泗洪县财政局两次共给予大山公司奖励资金1600万元。稽查局在对大山公司”泗洪第一街”项目土地增值进行清算时认定大山公司从泗洪县财政局获得的1600万元系”泗洪第一街”土地出让金奖励，因此在计算大山公司取得该宗土地成本时，从大山公司支付的出让金中调减了1600万元。

　　原告主张，泗洪县人民政府奖励的1600万元，属于”泗洪第一街”项目的招商引资奖励，不涉及取得土地使用权所支付的地价款。被告从原告取得土地使用权所支付的出让金中调减1600万元不当。

　　被告主张，该1600万元政府奖励性质为土地出让金奖励，在计算土地增值税时应从取得土地使用权所支付的出让金中扣减。

　　被告提供的证据有：1.2007年11月2日中共泗洪县委办记录整理的《会议纪要》；2.2014年5月12日泗洪县财政局出具的《情况说明》。

　　原告对被告提供的两份证据真实性无异议，但认为该证据不能证明该1600万元是土地出让奖励。

　　本院认为，被告提供的二证据真实合法，可以作为本案的证据使用。《会议纪要》载明：”一、泗洪第一街项目享受的有关优惠政策……3、土地出让金奖励，……土地成交价与起拍价差额为8180万元，给予1636万元奖励。”《情况说明》证明泗洪县财政局支付给大山公司的1600万元是根据县委2007年11月2日的会议纪要精神，给予大山公司泗洪第一街项目的土地出让金奖励。二证据内容明确且相互印证，能够证实原告从财政局获得的1600万元系泗洪第一街项目的土地出让金奖励。

　　《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。本案中，原告从泗洪县财政局获得的1600万元正是基于受让土地而取得的，因此被告在计算原告为取得土地使用权所支付的地价款时从原告交付的土地出让金中扣减1600万元，有事实和法律依据，并无不当。

　　二、关于地下一层可售面积如何确定问题。

　　稽查局在对大山公司”泗洪第一街”项目土地增值进行清算时认定该项目地下一层的建筑面积为26791.54㎡，其中可售面积为18826.26㎡。

　　原告主张，根据泗洪县住建局出具的竣工规划验收合格证，地下一层的总建筑面积为26791.54平方米，可办理产权面积为10613.08平方米，其余为不可办理产权的公共设施，故可售面积应为10613.08平方米。

　　原告提供的证据有，泗洪县建设项目竣工规划验收合格证。

　　被告主张，原告开发的泗洪第一街项目地下部分由H01和H02两部分构成，其中H01面积为18826.26平方米，已办理房产证，并且已被用以向金融机构抵押贷款，故该部分应当认定为可销售面积。

　　被告提供的证据有：1.泗洪县方圆房地产测绘有限公司作出的房屋建筑面积计算成果表［竣工］；2.泗洪县方圆房地产测绘有限公司作出的房屋建筑面积测量报告［竣工］；3.大山公司出具的房产证统计表；4.泗洪县房地产管理处出具的房屋登记信息表。

　　被告对原告提供的证据质证认为，证据系复印件，并且内容不清，故对其真实性不予认可。

　　原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为地下一层H01部分的权属登记是临时性的。

　　本院认为，建设项目竣工规划验收合格证不是认定房屋产权面积的直接依据，而且本案中原告提供的验收合格证系复印件，字迹模糊，部分内容难以辨认，因此本院认为该材料不符合证据的形式要求，不能作为有效证据使用。被告的提供的四份证据，原告对其真实性均没有异议，并且证据内容能够相互印证，因此可以作为本案证据使用。泗洪县房地产管理处系房屋产权确认登记的法定机构，其出具的房屋登记信息能够证明泗洪第一街地下一层H01部分的面积为18826.26㎡，所有权人为大山公司。原告称地下一层可办理产权面积为10613.08平方米，其余属于不可办理产权的公共设施，与查明事实不符。原告称H01部分的房产证是临时性的，亦缺乏依据。

　　三、关于原告向非金融机构借款利息能否直接计入开发费用问题。

　　原告因开发泗洪第一街项目，从2009年至2013年分别向泗洪宏源公有资产管理有限公司和苏中实业有限公司借款，共支付利息39514117元。被告在计算原告房地产开发费用时按照房地产开发成本的10％确定，没有将原告支付的利息全部作为财务费用计入开发费用。

　　原告主张，因项目开发需要借款，已支付的39514117元利息应当按账面全部计入开发费用。

　　被告主张，原告支付的39514117元利息系向非金融机构借款利息。根据有关规定向非金融机构的借款利息不允许据实计入开发费用进行扣除，开发费用应按规定计算扣除。

　　本院认为，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项的规定：开发土地和新建房屋及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除……凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》、《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》规定：财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。根据上述规定，向非金融机构借款的，房地产开发费用应当按照”取得土地使用权所支付的金额”与”房地产开发成本”两项金额之和的一定比例计算扣除。本案中，原告系向非金融机构借款，因此其支付的利息不能直接计入开发费用予以扣除。被告按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％计算原告的房地产开发费用，符合法规规定，并无不当。